海口房价高涨 开发商悔约吃官司被判赔50万思维导图

《认购书》签订当天，兰岚向开发商支付了50万元定金。2009年12月16日，兰岚往开发商法定代表人个人账户汇了30万元购房款，次日分两次共转入该账户35万元购房款。

过了不久，房价节节攀升，兰岚与房地产开发商签订《商品房买卖合同》的事情一再被耽搁。2010年1月26日，兰岚委托律师，向开发商发出律师函，要求开发商在3个工作日内与兰岚签订《商品房买卖合同》。次日，开发商退还兰岚115万元，拒绝将该房产卖给兰岚。

开发商一审和二审均败诉

兰岚认为开发商违约，于是将开发商诉至海南省澄迈县法院。

澄迈县人民法院一审查明，买卖双方签订的商品房《认购书》，属于有效的预约合同。约定的定金条款是对履行合同所设定的担保，开发商违反《认购书》的约定不签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任。

按照一般交易习惯，购房款应在签订《商品房买卖合同》后才支付，本案双方尚在买卖预约阶段，不存在支付购房款的问题。银行把“真实有效的购买房屋合同”作为按揭贷款的前提条件。兰岚作为买方，已履行了合同义务，满足了与开发商订立《商品房买卖合同》的条件。而开发商在兰岚书面催促签订《商品房买卖合同》后，将兰岚所付的定金和部分购房款退还的行为，应当认定为拒绝与买方签订《商品房买卖合同》，开发商违反合同约定，应承担违约责任。开发商辩认为，买方未按《认购书》约定全额付足300万元购房款，已构成违约，法院对买方的诉讼请求应不予支持。澄迈县人民法院经过审理作出一审判决：房地产开发公司应返还双倍定金100万元给兰岚（已退还50万元，须再赔付50万元）。

该房地产开发公司不服一审判决，向省第一中级人民法院提起上诉。省一中院认为，二审争议焦点在于购房定金和约定购房款是否相同、“所约定购房款”的首付款是50万元还是150万元。从本案的实际情况来看，双方所签订的《认购书》除约定认购方应当在《认购书》签订时支付50万元定金外，并未约定认购方的其他付款义务。双方所签订的《认购书》是开发商提供的格式合同，《合同法》第41条规定：“格式合同条款存在二种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。”故法院不支持开发商的主张。日前，省一中院对此案做出二审判决：驳回上诉，维持原判。

律师点评

认购书对买卖双方都具有约束力

海南京园律师事务所刘永涛律师认为，商品房认购书，一般是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。双方买卖房屋初期，往往以一定数额的定金作为认购协议的担保。商品房认购书别名很多，如认“购房意向书”“购房订购单”“购房预订书”“订购房屋协议”等。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了在商品房买卖合同订立过程中适用“定金罚则”。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

刘永涛律师提醒，购房者应谨慎对待楼盘促销员的宣传，不要一时不慎而被认购书“套牢”。购房者应等签订《商品房买卖合同》后才交付购房款。