擅自改变土地用途搞开发合同被判无效案思维导图

1993年11月12日，郑州市城市规划管理局向东韩xx民组颁发了建设用地规划许可证，准许其在郑州市红专路以北、经一路以西建设综合楼，用地面积为8312.49平万米(合12.496亩)。1994年8月12日，郑州市人民政府向东韩xx民组颁发了郑建地1994临字第45号建设用地批准书，有效期至1996年8月。同年11月4日，xx公司与东韩xx民组签订了一份协议书，约定由xx公司出资，东韩xx民组提供土地，共同兴建六幢综合性楼房;其中1号楼为写字楼，建筑面积6900平方米，占地2700平方米，所有权、土地使用权归东韩xx民组所有;2、3、4、5、6号楼由xx公司自行设计，占地6910平方米，所有权、土地使用权归xx公司所有;由东韩xx民组负责办理建设用地手续、土地过户及房产出售等;由xx公司承担全部工程资金的投入并承担土地转让、过户、权属变更或房地产交易市场的费用，同时协助东韩xx民组向规划、建筑管理部门进行项目的报建、审批并承担费用。双方还对相邻道路、水暖、供电、附属设施及违约责任等作了约定。

1995年2月27日，xx公司与xx公司签订了一份《协议书》，约定由xx公司出资，xx公司提供土地兴建四幢综合性楼房，建筑面积17000平方米，双方各得50%。其中1号楼建筑面积6980平方米，占地2700平方米，动工后9个月交付使用，由双方共同验收，其所有权、土地使用权归xx公司;2、4、5号住宅楼由xx公司自行设计、施工，工期9个月，由xx公司验收，xx公司应分得房屋面积的所有权、土地使用权归xx公司所有，其余房屋的所有权、土地使用权归xx公司所有。双方还对在报建审批、附属设施、资金投入、土地过户和房屋出售等方面各自的权利义务以及违约责任作了约定。

1996年2月18日，xx公司委托郑家莹在项目完成之前全权处理其在履行与xx公司的协议过程中应行使的权利。随后，xx公司开设了2号财务专用帐户并为郑家莹刻制了私人预留印鉴和2号财务专用章，用于款项往来清算。至1996年5月，xx公司向施工单位给付1号楼工程款1，289，700.90元，给付2号楼工程款255，000元，给付4号楼工程款1，513，000元，给付5号楼工程款1，348，930.90元，向xx公司及其法定代表人转款790，000元，另付工程电费14，216.40元、工程规划费200，000元，以上共计5，410，848.20元。其中，1995年7月25日房屋预售之前给付工程款l，332，900元。至1996年8月28日，xx公司通过xx公司2号财务专用帐户共收取预售房款5，283，495元。1996年8月2日郑州市城市规划管理局发出“关于对违法建设处罚的通知”，以未经城市规划管理部门批准擅自建设住宅楼为由，对郑州市金水区祭城乡常xx村委会罚款28万元，允许该建设工程经设计部门鉴定后暂保留使用，但不予补办建设许可证，在城市规划建设需要时必须无偿拆除。1996年8月28日，xx公司在郑州晚报上声明该公司2号财务专用章遗失作废。1996年10月14日，xx公司以xx公司违约为由向河南省高级人民法院提起诉讼。

东韩砦住宅楼建设用地为集体所有，应用于东韩xx民组综合楼的建设。东韩xx民组与xx公司、xx公司与xx公司签订协议擅自改变土地用途并转让土地所有权和使用权的行为违反了土地管理、城市规划和建设的有关法规。三方当事人的两份协议是无效的。鉴于郑州市城市规划管理部门决定该住宅楼工程暂保留使用及本案实际，案件不按返还原则处理。

(1)xx公司与xx公司、xx公司与东韩xx民组签订的合资建房协议无效;