合同被判无效房主返还定金思维导图

事情经过是这样的：2010年4月14日，张某与房东俞某通过中介公司签订了一份二手房买卖合同，合同约定房款为565000元，合同签订之日付定金5万元，合同中还特别约定，房产交易的个人所得税由买方承担。当天，张某即付定金5万元。4月16日，房产中介公司到房地产交易中心办理房屋过户的前期手续时，被告知该房屋系房东继承所得，按照规定需要按房屋交易总价款的20%的税率缴纳个人所得税。这下中介公司和张某都傻眼了，这多出来的11.3万元的税款怎么办呢？为此，中介公司立即找到了房东，可房东一点都不配合，声称既然合同里写明了个人所得税由买方承担，那就和他没关系了。房东的坚持，让张某很无奈，5万定金已经付了，而房子却过户不到自己名下，那自己不是白白损失了？在多次协商无果的情况下，张某向海曙区消保委求助。

海曙消保委接到投诉后，觉得很蹊跷，在房屋买卖纠纷中象这样的案件还是第一次碰到，便立即召来中介公司询问究竟。原来，当初房东挂牌出售房屋时，并未拿来相关证件，在签订合同时，只拿来了房产证和土地证，没有契证。询问房东，房东也只称在家里没带来。中介公司称：按照常规，只有在办理出契证后才能办出房产证和土地证。因此，中介也没有怀疑房子有问题，就组织双方签订了合同，并按惯例在合同中注明了“个税由买方承担”的条款。按他们的说法，这个条款中的个人所得税，应理解为房屋交易过程中产生的个人出售第二套及以上房屋时出售方应承担的按房屋售价总额的1%征收的个人所得税，与现在冒出来的因继承而产生的按售价总额的20%的标准缴纳的个人所得税（业内常称之为“遗产税”）完全是两码事。直到4月16日，房东才将补办的契证交给中介公司，此时中介发现契证上写着：“该房系继承所得”。事发后，中介公司也与房东协商了多次，要求房东缴纳这笔11.3万元的税款，可房东拒绝，他们也很无奈，说他们也是被房东骗了。

消保委在了解事件的始末后，认为三方签订的房屋买卖合同合法有效。房东存在故意隐瞒嫌疑，明知自己的房子是继承所得，但事前却只字不提，在签订合同时也只出示了房产证及土地证，而该二证件上均未显示该房为继承房。根据合同的成交价，如消费者需承担另行缴纳的十万余元的个人所得税，那实际承担的价款要远远高于当时该房的市场价，因此，合同中涉及的个人所得税按普通二手房交易中产生的个人所得税比较符合客观真实。因房屋的性质为继承房，产生的个人所得税与作为普通二手房应缴纳的个人所得税相差10余万元，可以认定张某在重大误解的情况下签订了合同，按照我国《合同法》第五十四条第一款规定，基于重大误解所订立的合同，应予撤销。与此同时，消保委也指出了中介公司的过错：中介在三证不全的情况下，组织签订合同，存在把关不严的过错，才造成了今天的局面，作为一家专业的房屋中介公司实在是不应该。现在的关键是消费者已付的定金房东不肯返还。消保委多次联系房东，希望能协调三方撤销合同，让房东退还定金，但房东始终不愿配合前来调解。最后，消保委支持张某通过诉讼途径维护自己的合法权益。最终法院也采信了消保委的意见，支持了张某的诉讼要求，撤销合同，判令房东返还定金5万元，中介公司返还中介费6555元。

消保委特别提醒：根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定：受赠人转让受赠房屋的，按法定应纳税所得额依法计征个人所得税，税率为20%。