楼市政策走向：住房消费需拉动 投机需求要降温思维导图

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央对明年经济增长仍不无担忧，所以明确明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下，宏观经济政策总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。

国家统计局的数据显示，今年1-10月，全国商品房销售额31539亿元，同比增长79.2%;其中，商品住宅销售额涨幅最大，达到84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。1-10月，我国社会消费品零售总额10.14万亿元，同比增长15.3%。不难看出，今年住房消费对整个内需尤其是消费需求起到了非常明显的拉动作用。

在去年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(又称“131号文”)中，有两条鼓励普通商品住房消费的政策当时暂定执行时限为“至2009年12年31日”。

此次明确继续实施的主要是第四条：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”

知名物业机构永庆房屋副总经理陈史翎认为，这对普通购房者来说是一大利好，将对明年住房消费产生积极作用。

一个“恢复”：住房转让营业税征免时限恢复至5年 将有效抑制投机

然而，另一方面，房地产业在2009年快速回暖的同时，房价也迅速攀升。国家统计局的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了3.9%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。这是自今年3月份以来，全国房价第8个月连续上涨。在一些热点城市，房价之高已超过2007年高峰期的水平。各界对房地产泡沫的担心也日益增加。

去年的“131号文” 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将个人购买普通住房超过5年享受税收优惠，改为2年。将过去按照全额征收的税收，改为按照差额征收。业内认为，此次，国务院常务会议明确将征免时限恢复至5年，这将对短期的炒房投机形成抑制。

上海中原地产副总经理陈宇珏为记者算了笔帐：征免时限恢复成5年之后，如果卖家在5年之内出售房屋，要承担现行的5.55%的营业税率;如果是成交价为300万元，则卖家要缴纳营业税16.65万元，“如果在5年之内转手，就不得不承担为数不小的税费负担”。

永庆房屋副总经理陈史翎说，这两年来，大陆大量民企老板、民间投资者成为房地产的短期投机者乃是“炒家”。在市场上升期，他们在一两年乃至几个月内就会不停买进、卖出。今年有些时期，短期投资、投机性需求占二手房交易总量的20%—25%，助长了房价过快上涨。

他表示，明年营业税征免时限的拉长，将明显增加炒房者的投资成本，他们必须要计算：房价上涨带来的收益和资金成本、交易税费相比，孰大孰小。陈史翎预计，受此政策影响，部分投机性买家可能会较快退出，部分原本准备入市的炒家会陷于观望，这将对平抑房价过快上涨产生积极作用。

杨红旭还提醒，虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”明年将继续实施，但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明，如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，房地产调控不排除紧缩的可能。