浅析农村房屋拆迁法律问题思维导图

在我国，土地所有权的性质包括国有土地和农村两种。相应地，拆迁也有两种，即国有土地上的城市房屋拆迁和农村上的房屋拆迁。国有土地上的城市房屋拆迁，我国已经有了较为完善的法律法规和系统的操作规程。但是，对于农村的房屋拆迁，我国目前尚无国家层面的法律法规和系统的理论。因此，制定和完善农村房屋拆迁法律是十分必要的。 衣、食、住、行，是人类生存的基本要素。房屋，是事关农民安身立命的根本。国家层面上的法律缺失，房屋评估的不规范，房屋补偿标准的随意性，公共利益任意扩大，野蛮拆迁，等等，使农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，影响了社会的安定。因此，制定和完善农村房屋拆迁法律是十分迫切的。

1，全国没有统一的国家层面的法律法规，各地方的规定与我国基本法律矛盾。关于农村房屋拆迁，我国目前尚无专门的法律对其进行调整。《土地管理法》对征地的土地补偿费和安置补助费作了规定，但它不是农村拆迁房屋的补偿标准。现行农村房屋拆迁中适用的主要是各级地方人大、地方政府部门发布的地方性法规和政府规章及部门的文件。不仅这些法规规章内容简单，许多问题在法律上是空白的，而且这些法规规章本身与我国的《立法法》是矛盾的。

2，农村房屋拆迁安置补偿问题。首先，各地对安置方式的规定很不一致，其次，在农村房屋拆迁中，许多地方的法规规章都忽视了安置方式的选择权。第三，制定农村房屋拆迁补偿标准的权力下放，补偿标准高低无据，随意性极大。第四、补偿价格偏低，补偿范围不明确，各地补偿标准不统一。

3，公共利益界定不明确。我国《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，公共利益是土地征用和房屋拆迁唯一法宝事由，也是政府在公权限制私权过程中的界线。现行宪法和法律对公共利益却没有具体进行界定。因此，实践中就出现了很多借公共利益之名，行商业开发之实。

4，房屋拆迁评估的问题不规范。目前虽然政府职能部门规定摇号和程序，但评估机构的提名权却在动迁机构和拆迁人，被拆迁人在这一问题上本身没有任何选择权。这与城市房屋拆迁中的被拆迁人对评估机构有选择权无疑是矛盾的。

1，由国家立法机关制定统一的农村房屋拆迁法。从立法技术的角度讲，尽管全国各地的实际情况不尽相同，但是，可以对农村房屋拆迁的安置方式、补偿原则、评估机构的选择权、拆迁许可证的申领、拆迁基本程度等拆迁基本问题作出规定，这一立法技术的处理同城市房屋拆迁是一致的。由国家立法机关统一立法，还可以消除地方政府规章和《立法法》矛盾，统一国家的法制。

2，统一安置补偿标准，明确补偿范围。参照《土地管理法》对土地补偿的规定，由国家的立法机关制定统一的农村房屋补偿标准，并由国家有关职能部门每年根据房地产市场价和建材市场价公布房屋重置价格标准，以防止有的地方政府用过时的标准对被拆迁的房屋进行评估而损害被拆迁人的利益。同时，国家立法机关明确规定农村房屋拆迁的补偿范围。

3，根据所征用土地和房屋的不同用途，确立不同的补偿原则。目前农村房屋拆迁，可以根据该地块的房屋的最终用途，分为公共利益的房屋拆迁和非公共利益的房屋拆迁。因此，在确立补偿原则时，相应的，也可以采用两种补偿原则。对于公共利益目的的房屋拆迁，可以确立合理补偿原则，根据政府公布的房屋重置价格进行合理补偿。对于非公共利益的房屋拆迁，特别是基于商业目的从事的房屋拆迁，应当在平等、协商的基础上确立其相互之间的法律关系。相应地，其补偿原则可以确立按市场价进行赔偿的原则。

4，明确界定公共利益的范围。就目前来说，直接对公共利益的范围进行界定还是比较困难的，因为它涉及多方面利益的平衡问题。具体地说，在立法上，可以采取排除法间接的对公共利益的范围进行界定。在实践上，法院对于这类案件应当明确认定为非公共利益用地，并且把举证责任倒置。在规划上，我们也可以根据规划图上的用地性质来认定是否属于公共利益用地。

5，规范农村房屋拆迁评估问题。房屋评估，是房屋拆迁过程中的一个重要环节。农村房屋拆迁中，也应当与城市房屋拆迁一样，确立被拆迁人对评估机构的选择权。同时，还应当由国家有关职能部门定期每年公布房屋评估的重置价格标准，供评估机构作为评估时的依据以及对评估机构的资质，评估的基本原则、评估程序的基本要求等作出规定。