推动农村集体土地征用向征购的制度转变（上）思维导图

按照土地的所有权划分，我国的土地资源可以分为国有土地和集体土地两类。《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地主要可以划分为耕地和建设用地(包括公地、宅基地等)两种类型。

国有土地和集体土地是两种不同的所有权。可以说，国有土地和集体土地产权形态的差别，不是体现在所有权上，而是体现在使用权流转或交易上。国有土地的使用权可以实现直接有偿转让，通过“招拍挂”的方式直接进行产权交易，一般而言，国有土地使用权的出让年限可以分为三类：工业用地的使用权年限为40年，商业用地的使用权年限为50年，居民住宅用地的使用权年限为70年。与国有土地使用权的产权交易相比，农村集体土地使用权不能直接转让。农村集体土地只有在被征用转为国有土地以后，土地使用权的交易才能进行。目前农村集体所有的土地，无论是耕地，还是建设用地，其土地使用权都不能进行产权交易。当然，国有土地和集体土地的产权形态差别，仍然是由政策规定而导致的。

农村集体土地征用模式表现为各级政府以公共利益或国家利益为由，低价征用农村集体土地。需要强调指出的是，农村集体土地征用中“公共利益”或“国家利益”的招牌，进一步加剧了土地征用问题的复杂性。几乎各级政府的农村集体土地征用都打着“公共利益”或“国家利益”的招牌，但是，大多数被征用土地都不涉及公共利益，更不关乎国家利益。以“公共利益”或“国家利益.”的招牌征用农村集体土地，程度不同地强化了农民与政府的对立或对抗情绪。市场经济的发展及政府职能的转变，要求政府中立。市场化的土地使用权转让，应该是不同利益体之间公开及平等的博弈，政府不应该偏袒任何一方，政府能够做的就是制定规则。

农村集体土地征用，确实支持了中国工业化与城市化进程。但是，从目前的现状看，存在着许多问题。其中比较突出的问题是国有土地的闲置浪费。由于缺乏市场调节作用，现行征用模式容易导致征用规模低效率扩张。据国土资源部统计，截止到2008年10月，全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未供的土地近26.57万公顷(400万亩)，建设用地粗放浪费较为突出。在这些闲置土地中，很大一部分土地的表层土壤和配套的农业生产设施遭到破坏，已经无法复垦，造成大量土地资源的浪费。同时，由于政府占有了巨额的“土地价格剪刀差”收益，大批失地农民的利益受到严重损害，农民上访等群体性事件越来越多。

需要高度关注的是，随着党中央、国务院对农村集体土地征用监督力度的加大及审批的从严，农村集体土地征用的衍生方式在各地大量出现，比如以租代征。以租代征，是通过长期租用(租用年限可能长达30年、50年，甚至70年)农民集体土地来进行非农业建设。这种方式擅自扩大了农村建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划、计划之外扩大建设用地规模。同时，还逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡等法定义务。变相的土地征用多是由政府和村集体为了实现自身利益而进行的地权私下交易。与土地征用衍生方式相关的还有“小产权房”的问题。所谓的“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的商品房，向村集体以外的城市居民出售。同以租代征方式类似，“小产权房”占用的土地也没有缴纳土地出让金等费用，逃避了国家的土地征用审批。另外，“小产权房”的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发(故称小产权或乡产权)，这种产权并不构成真正法律意义上的产权，容易发生产权纠纷，损害购房者利益。

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