深圳市金众房地产有限公司诉彭某某未付清购房款要求解除房屋买卖思维导图

原告金众房地产公司诉称，1998年6月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告将宜昌市西陵一路90号F2栋101号房出售给被告，价款为151800元，被告于1997年3月4日交付的5000元抵作房款。后由于设计变更的原因，双方又签订了补充协议。原告依合同履行义务后，被告仅支付了65000元房款。房屋于1999年7月竣工并经验收合格后，原告已将房屋交付给被告，并多次催要购房尾款未果。现依照法律规定及合同约定，原告有权提出解除合同，请求判令1、解除原、被告双方的合同关系；2、被告返还房屋给原告；3、被告赔偿原告的经济损失25181.13元；4、诉讼费由被告负担。

被告彭某某辩称，原告的诉讼主体不符合规定，应以华腾房地产公司清算组的名义起诉，被告未付清购房尾款是由于原告未按合同约定的时间及约定的状况交付房屋，并存在违约行为，被告是依法行使后履行抗辩权。被告的行为也并不导致原告享有合同解除权。依照合同约定，原告现不具备合同解除权，且原告于2002年12月10日还曾致函被告要求被告在2002年12月15日前支付购房款及违约金，否则将起诉追索债权，因此原告请求解除合同、返还房屋的诉讼请求不能成立，请求判令驳回原告的诉讼请求。

【审判】

驳回原告深圳市金众房地产有限公司的诉讼请求。

宣判后，原告没有提出上诉。

【评析】

本案主要涉及到行使合同解除权的程序问题。

无论是法律规定的解除还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件，由当事人一方或双方享有解除权。例如一方根本违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务，此时双方均有解除权。在当事人享有法定或者约定解除权的情况下，当事人单方面行使解除权不必经过对方当事人的同意，只要享有解除权的一方将解除合同的意思表示直接通知对方即可发生解除合同的效果。因此，解除权本质上属于形成权，解除权人在行使解除权时，只需要向对方作出意思表示即可产生效力，无须对方作出答复，更不需要对方同意。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或者人民法院提出请求，要求确认解除合同的效力。《合同法》第九十六条规定：（1）一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。（2）法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应遵循其规定。

本案中，原告在认为对方违反合同的约定后，可以行使解除权。但根据《合同法》第九十六条的规定，解除应当遵循一定的程序，即将解除合同的行为通知对方。由于原告没有遵循这一程序，而是直接向人民法院提出该项请求，显然是不符合《合同法》的规定的，因此，其诉讼请求被驳回也就在情理之中的了。

宜昌市三峡坝区人民法院：刘青春

[1]《中华人民共和国合同法》 第九十六条

[2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》 第五十一条