天津房地产新政点评思维导图

7月1日天津市出台房地产调控细则，主要内容包括以下几个方面：

“津十条”基本维持了“国十条”的基调，政策没有明显的松动。从调控的总体思路来看，体现出三个特点：(1)强调保障性住房供给;(2)没有进一步打压需求;(3)通过收紧开发商资金来实现对房价的调控。

维持“国十条”调控思路，强调保障性住房供给。保障性住房、中小户型70%的供地比例在“国十条”中就已经明确了，天津的政策重申了这一点。另外，“津十条”还提出了利用公积金带宽支持保障性住房建设的试点，拓宽保障性住房的资金来源。这一尝试增加了保障性住房计划的完成的可能性和可操作性。

抑制需求的政策力度未超预期。“津十条”中强调的差异化利率政策，以及营业税政策均按照“国十条”中的细则执行，没有超预期的严厉政策。对于三套以上的房贷，天津没有暂停发放贷款或明确具体的利率，而是按风险决定，这与之前一些城市的政策基调基本一致。而对于异地购房贷款，天津新政中并没有提及，也没有出台更为严厉的暂停异地购房贷款的政策。

进一步收紧开发商资金，具体效果取决于执行的力度。“津十条”中对于贷款的审查、企业所得税计税毛利率的提高，以及强调土地增值税的征收工作，其目的之一都是为了进一步收紧开发商的资金。对于土地增值税的清算和征收近些年一直在提，但效果并不明显，因此我们认为这一政策的关键点仍然是具体落实过程中执行的力度。

调控的基调符合我们之前的预期，4.15地产新政对于需求的打压已经起到了明显的效果，成交量大幅萎缩，但价格松动并不明显，在经济形势复杂，经济趋冷的情况下，5月以来政策一直处在观察期，出台超预期的严厉政策的可能性不大。在成交量大幅萎缩的情况下，对资金的收紧成为了比抑制需求更为有效的调控房价的手段。

虽然政策的严厉程度在预期之内，但是短期内也难言大幅放松。目前的担忧已经从对政策的担忧转向了对基本面和业绩的担忧，目前房价出现了一些松动，但成交量能否回升以及上市公司楼盘的去化情况仍需继续观察，维持行业的“中性”评级。