“地王”凶猛：谁是幕后推手 思维导图

【《中国企业家》网站专稿】“北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”2009年6月30日，参加了北京广渠门15号地的激烈角逐之后，SOHO中国董事长潘石屹作出如此判断。在SOHO中国、合生创展、万科、保利、华润置地等地产“大鳄”参与了30多轮举牌竞价之后，这块地以40.6亿元的总价被甚为低调、名气要小得多的方兴地产拿走，刷新了北京的地价记录，成为新“地王”。

这已经是一周之内北京产生的第三个地王了。就在4天之前的6月26日，成都中泽置业以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块新地王，比8.74亿底价溢价224%。折合楼面地价15217元/平米，打破了5月21日富力竞拍广渠门外10号地15141元/平米的单价地王记录，创下今年北京的总价和均价“双料”地王。仅仅就在前一天，北京华美地产旗下北京祈连房地产公司，以17.4亿竞得底价为7.81亿的通州区九棵树大街地块，成为新地王。

2009年北京土地市场的首个地王是5月21日，富力地产以10.22亿元拿下的北京广渠门外10号地块，楼面价高达1.5万/平米。“当时还不敢判断说土地泡沫已经出现，因为广渠门外10号地对富力非常特殊，不能以一块地作为判断标准。但是现在土地泡沫已经很明显了。”潘石屹说。从5月底以来的一个月中，北京地王频出，让人眼花缭乱。这种疯狂的景象，似乎又回到了2007年。

不仅仅是北京。上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。4月29日，金地集团以5.6亿元的价格，获得上海市青浦区徐泾镇3号地块项目住宅用地，比底价溢价82％。5月以来，绿地集团已经以超过80%的溢价拍得上海松江区和徐汇区的两块土地，制造了两个区域“地王”。广州城建集团以3.45亿元价格获得广州珠江新城最后一块居住用地，成为广州“新地王”。成都5月成交的多块优质地块溢价也都高达80%。中原地产研究中心统计显示，5月，居住用地底价成交率已由年初的八成下降到五成，一线城市地价水平则出现明显回升，与前12个月均值相比，上涨近三成。这一情景，与2008年各地频现土地流标形成了鲜明反差。

业内人士分析认为，地价屡创新高，一方面是由于去年房地产市场处于调整期，多数房地产开发商出于谨慎而很少拿地，致使处于“饥饿”状态；另一方面，今年以来，由于楼市的持续热销，未来前景看好，更为重要的是，宽松的货币政策使得不少房地产开发商的资金链紧张状况大大缓解，有了拿地的底气。市场对通胀和土地升值的预期，也助长了土地市场重新升温。大型房企是这轮“抢地”大战的主角。5月份以来，龙头企业万科已经新增6个项目，绿地、保利、金地、龙湖等也都增加了土地储备，圈地潮开始涌现。在“圈地”的同时，大房企上调开工面积也成为趋势。6月底万科、金地已经上调了2009年开工面积，接下来可能还有更多的房地产企业上调开工面积。这与去年同期房企纷纷调低开工面积形成鲜明对比。

此外，具有央企背景的地产商在这轮土地大战中表现得也很抢眼，动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。成都中泽置业为中国电子产业开发公司（CEC）下属公司，CEC隶属于中央直属的特大型国有骨干企业中国电子信息产业集团公司，是中国电子信息产业集团公司的房地产开发平台，项目分布在北京、深圳、成都、武汉、南京等大中型城市。方兴地产则为中化集团下属房地产公司，以商业地产为主营业务，持有北京、上海等地黄金地段的高端商业物业。2008年，方兴地产斥资100多亿收购了上海地标建筑金茂大厦。方兴地产拍得的广渠门15号地需一次性付清40.6亿的地价款，这样气魄恐怕是普通的地产商所不能及的。潘石屹认为，在金融危机背景下，产能过剩仍是全球经济的主流，但目前宽松的货币政但策使得流动性骤增。这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。

不可忽视的是地方政府在“地王”形成过程中的推手作用。“即便去年土地市场极度低迷，地方政府也不愿意立即降低土地的出让价格。地方政府的做法是先放缓了推地的节奏，而且推出的大多数是不太好的地块，很少推出优质地块。”北京一位资深地产人士分析说，“但由于对土地财政的依赖，今年上半年政府采取了很多措施想把开发商拉回土地市场，首要措施是适当地降低了土地出让价格，吸引更多的开发商参与竞标买地。现在房地产形势刚刚好起来，这些优质地块一上市就成了哄抢的对象。这是比较直接的原因。”

与地价同时飙升的，是房价的飙升。“地王”对周边房价有直接的刺激作用。5月富力拍下广渠门10号地之后，周边二手房已经应声涨价约2000元/平米。密集出现的“地王”，无疑给虚高的楼市加了一把火。目前上海、深圳、北京等一线城市的房价已经接近2007年高峰时期。涨价已经是一线城市的普遍现象。6月份北京开盘的多个高档楼盘都涨了2000-3000元/平米。在深圳、上海，有部分高档楼盘直接上涨5000元/平米。2008年深圳已经消失的10万/平米的超贵楼盘，现在又登台亮相。尽管楼价飙升，但深圳、上海还是出现了2007年排队买房的景象。上海徐汇区的一个新盘200多套商品房居然有上千人认购，项目周边的酒店住满了等待摇号的购房者。上海最贵的楼盘汤臣·一品开盘3年以来只卖出4套，但2009年6月就卖出了12套。

“现在深圳的市场看上去比2007年还疯狂。”深圳地产界一位匿名人士说，现在深圳市场至少6成以上的购房者是投资客。这些人非常明显，一个人会购买几套、十几套房子。“现在许多开发商内心其实很恐惧，并没有表面上那么风光。这个市场明显是不健康的，因为上一轮的泡沫还没有挤完，这一轮又来了。”在他看来，楼市调整依旧是迟早的事。王石不久之前也表示，“当前的房价是支持不住的。”