延期交房的典型案例范文(热门5篇)思维导图

案例六：《青岛霄隆置业有限公司、于俊霞商品房预售合同纠纷其他其他裁定书》【山东省高级人民法院（2020）鲁民申6610号】，本院认为，本案再审审查的焦点问题是因政府行为造成申请人违约的，其应否免除承担违约责任。本院对此审查认为，合同法第一百二十一条规定："当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"参照最高人民法院（2014）民申字第230号案件的裁判意见，政府行为构成合同法第一百二十一条中的第三人原因。依据合同法的上述规定，不论作为第三人的政府行为的合法与否，均不能阻却违约方承担其未能履约的违约责任，违约方与政府部门之间的纠纷，依照法律规定或者约定另行解决。就本案而言，申请人原审和再审中提供的证据均能够证明其未迟延交付涉案房屋确实与当地政府部门的行为具有关联性，但其据此主张应当免除承担迟延交房的违约责任，显然与合同法的上述规定相悖。故原审判决申请人承担迟延交付涉案房屋的违约金责任具有合同和法律依据。虽然涉案《商品房预售合同》补充条款第六条第3款对因政府行为的原因可以免责作了约定，但该约定显然与合同法第一百二十一条的规定相冲突。申请人申请再审提交的三份政府文件不足以推翻原判决，本院对此不予采纳。

案例七：《海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司、三明世纪城物业服务有限公司、庄志成等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【福建省高级人民法院（2020）闽民再222号】，本院认为，最后，关于海翼瑞都公司能否以合同外第三人原因为由免除违约责任问题。违约责任是指合同当事人违反合同约定，应当向合同相对方承担的责任；违约责任的承担以"违反合同约定"之事实为前提，而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性，就违约原因而言，也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分，但就合同相对性而言，因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并没有区别，即都应当由合同违约方向守约方承担责任。为强调合同责任的相对性，《合同法》于第一百二十一条规定，"当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决"。据此，海翼瑞都公司于本案中主张案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致，该原因非其所能控制，故不应承担违约责任，于法无据。

⑦商品房买卖合同中未约定因政府原因迟延交房可免责。开发商对因政府原因如节假日、重大活动政府下令停工等因素可能导致延误工期应有充分的认知，并可采取合理措施，减少、克服该因素造成的影响。该政府原因延期交房不属于不可抗力，开发商应承担违约责任。

①出卖人因政府原因迟延交房的，常见于商品房买卖。政府原因如未取得政府主管部门的许可备案，遭遇停工令（如当地政府治污创卫）等，由此造成竣工迟延或不符合交房条件，进而迟延交房。二手房交易中，有政府原因如出台房地产限购等调控政策导致房屋买卖合同确实无法履行的，买受人可诉求解约还款，其法律后果已远超出卖人延期交房层面，不予论述。主文案例中尚都公司迟延交房指的是定建房，也是一手房。②北京的商品房买卖合同范本中，仅有开发商逾期交房的不可抗力免责条款。根据《民法典》第180条及第590条的规定，不可抗力属于法定免责事由。即使合同中没写上一笔，开发商因不可抗力迟延交房也无需承担违约责任。但因政府原因迟延交房并非不可抗力，开发商明知或应知当地房产开发中所面临的各种影响商品房工程施工、竣工的政府行为因素，应属于商业风险。如主文案例中，最高法院再审认为，尚都公司作为从事房地产开发建设的民事主体，应当能够合理预见修改设计图纸、重新办理建设工程规划许可证等证照需要相应期限；并排除了不可抗力（不能预见要件）的适用余地。特别注意，开发商主张因不可抗力延期交房的，负有向买受人的通知义务及提供证明的责任，并以此限定免责的范围与大小。③因政府原因延期交房可免责，应有双方特别约定。若商品房买卖合同中并未约定因政府原因迟延交房可免责；因政府等合同外第三人原因导致商品房未能如期竣工，进而逾期交房的，根据《合同法》第121条的规定（注：现《民法典》第593条），开发商应依法向买受人承担违约责任。如主文案例中，双方在定建房协议（实为房屋买卖）中并未约定因政府原因迟延交房可免责，故最高法院认为，因政府原因迟延取得项目规划许可证并非《定建房协议》中约定和法律规定的免责事由，并裁定驳回尚都公司的再审申请。④开发商为隔离因政府原因导致的施工风险（逾期竣工）向售房风险（逾期交房）的传导，避免陷入众多购房人追责的困境，常在商品房买卖合同或补充协议中特别约定，出卖人因政府原因可延期交房。司法实务一般认为，该因政府原因可迟延交房的特别约定，合法有效，并不与《合同法》第121条的规定（注：《民法典》第593条）相冲突；其将第三人政府原因以特别约定的方式内化为合同当事人之间的风险与责任，并不违反合同相对性原则；且即使该特别约定属于格式条款，根据《民法典》第496条的规定，只要开发商尽到提示与说明义务，且买受人签约同意，也合法有效。笔者认为，开发商根据特别约定主张因政府原因延期交房可免责的，应承担举证证明责任，包括但不限于政府原因的具体行为、政府原因与延期交房的因果关系、政府原因影响延期交房的范围程度与期限、向买受人及时通知的义务及提供政府原因的相应证明。

由于付某与开发商签订合同时，应当能预见"非典"疫情可能对其正常施工造成影响，但开发商仍在合同中约定在2003年9月底交楼，且开发商自认"2003年9月初，工程基本完工，只差验收"，表明"非典"疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除开发商承担全部逾期交房的违约责任，一审法院判决开发商承担50%的损失不妥，应予纠正。

新型冠状病毒肺炎疫情是否符合不可抗力情形，开发商迟延交房能否因疫情而免责？

根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十二条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。具体到：新型冠状病毒肺炎疫情世界卫生组织列为"国际关注的突发的公共卫生事件"，可见此次疫情之严重，目前医学界仍未能研究出绝对有效的医治和防治方法，属于不可预见、不能避免且不能克服的事件，符合法律规定的"不可抗力"的情形。

疫情虽然已经造成大规模的停工停产等情况，属于法律意义上的"不可抗力"，但不是所有的合同履行问题都能适用于不可抗力，需要结合个案具体情况进行讨论，如在上述的案例中：

案例二：《岳行、李淑丹商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2019）豫民申8823号】，本院经审查认为，岳行、李淑丹与空港新城公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年9月30日前将符合合同约定商品房交付买受人，同时又约定若遇政府禁令或者连续暴雨及其他非空港新城公司所能控制的因素造成影响工期的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。涉案房屋2018年6月30日交付岳行、李淑丹。空港新城公司施工期间，因大气污染防治，政府多次发布文件，导致工期延长。双方合同约定遇政府禁令，出卖人交房日期可据实延长，故生效判决据此认定空港新城公司逾期交房不构成违约并无不当。