资产评估基础思维导图

八项基本评估程序中，前三项程序是项目承接和前期组织阶段需要履行的工作；从第四项程序开始，评估项目进入实施阶段，包括现场调查、收集整理评估资料、评定估算和编制出具评估报告等；第八项程序是对已经履行的各项工作内容的归纳整理，包括评估工作底稿整理和档案建立等工作。各项程序的具体工作步骤和工作目标构成了评估程序的主要内容。

《资产评估法》

履行资产评估程序是保障资产评估结论合理性的必然要求

评估过程会存在主观判断

明确委托人及产权持有人的基本情况

明确评估报告使用人及其基本情况

了解委托人与相关当事人之间的关系

评估目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，对价值类型、评估方法、评估结论等有重要影响。了解与评估业务相关的经济行为并明确评估目的和报告用途，是项目洽谈双方需沟通确定的重要内容

评估机构洽谈人员应详细了解委托人具体的评估目的及与评估目的相关的具体事项或经济行为。如计划实施的经济行为对评估目的的要求、经济行为是否需要有关部门的审批、经济行为的进展情况，以及是否存在实现障碍等，尽可能从委托人处取得经济行为文件、合同协议、商业计划书等与评估目的相关的资料。在洽谈中需要特别关注委托人和其他评估报告使用人对评估结论的理解能力，以及他们对评估报告的内容、提交时间、形式、结论和披露是否存在特殊要求

资产评估专业人员应根据委托人所描述的特定的经济行为，正确理解评估目的。评估机构与委托人在订立委托合同约定评估目的时，应当尽量细化评估目的和用途，避免使用"融资""重组""拟了解公司价值"等比较笼统的词语作为评估目的

评估机构洽谈人员应与委托人沟通、了解拟委托评估的评估对象和评估范围，并结合评估目的，理解评估对象和评估范围，同时考虑评估对象和评估范围与特定经济行为的匹配性，从而对评估对象和评估范围予以界定。评 范围的界定应服从于评估对象的选择。

在对评估对象和评估范围予以界定后，评估机构洽谈人员还应对评估对象的基本情况予以初步了解。例如：评估对象为整体企业（或单位）的，应了解企业所属行业、经营范围、资产和财务概况、企业长期股权投资的数量和分布等；评估对象为资产组合或单项资产的，应了解资产的具体类型、分布情况、特性、账面价值等充分了解评估对象，界定评估范围、有助于初步判断资产评估业务的工作量、复杂程度，选择具有胜任能力的评估专业人员承接业务，为进行评估服务报价和风险评价等提供必要的参考。

评估机构应根据对评估目的的把握和专业经验，建议委托人确定并合理申报评估范围，要求委托人委托评估的评估范围与评估目的相适应。为明确责任，避免日后产生纠纷，应由委托人（或经其授权被评估资产产权持有人被评估企业）就评估业务涉及的具体评估对象所对应的评估范围的明细清单进行确认。

评估机构洽谈人员应当根据对评估目的的理解，结合资产评估准则，选择恰当的价值类型，并就价值类型的选择、定义及对应的假设与委托人达成一致

影响价值类型选择的因素有很多，包括评估目的、被评估资产的基本情况和使用方式条件、市场条件等。其中，评估目的是关键因素

评估机构洽谈人员恰谈商务时，应当了解接委托人选择的评估基准日，并从有效服务评估目的和满足委托人对评估报告使用要求上的角度，对评估基准日的确定提供专业建议

评估报告提交时间受多方面因素的限制与约束，如预计的评估工作量、委托人和相关估价报告、矿业权评估报告等）的出具时间等。

评估报告的提交时间不宜确定具体日期，一般确定为开始现场工作以及委托人提供必要资料（包括评估所依据和引用的相关专业报告送达）后的一定期限内。

评估服务费及支付方式是评估机构与委托人洽商沟通的重要内容。评估机构洽谈人员根据评估业务的具体情况提出评估收费标准及报价，并与委托人就评估费用、支付时间和方式进行沟通。 委托人需要了解评估机构报价的确定依据和口径，除专业服务费以外，差旅及食宿费用、现场办公费用等是否也包含在预计评估服务费之内以及如何支付等，均应在双方达成一致后，体现在评估委托合同中。

包括落实资产清查申报、提供资料配合现场及市场调查，协调与相关中介机构的对接和交流等。评估机构洽谈人员需要特别关注委托人能否对评估专业人员履行正当评估程序给予必要的理解、尊重和配合。当委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，需约定委托人协调产权持有人协助配合评估工作的责任。

专业能力分析与评价

独立性分析与评价

业务风险分析与评价

综合分析与评价

评估机构和委托人是合同签约的主体 不可简化或使用代号

评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰

明确到年月日

评估服务费是评估机构为委托人提供评估服务收取的费用，实行市场调节价，由评估机构和委托人协商确定。评估服务费可以约定为服务费总额，也可以约定为支付标准。支付标准通常适用于按提供服务时间收取费用的情形

服务费协商时主要考虑以下因素：①资产规模和资产分布情况；②评估机构拟投入的人力资源、耗费的工作时间以及不同人力资源的综合成本；③评估业务的难易程度；④评估机构及其评估专业人员可能承担的风险和责任；⑤评估机构及其评估专业人员的社会信誉和工作水平等

在收费条款中，还需要约定评估服务费的支付时间。评估机构可以根据项目特征、委 托人信用等因素，约定委托人一次性支付或者分期支付评估服务费。

由于资产评估机构及其评估专业人员无法左右委托人经济行为的进程，也没有承担保证经济行为实现的义务，因此评估服务费的支付不应与委托人经济行为是否完成相联系。

《资产评估执业准则﹣﹣资产评估委托合同》的第十三条、第十四条、第十五条规定了应当在委托合同中约定资产评估机构和委托人的其他权利和义务。

在委托合同中，除约定纠纷解决方式、地点外，也应当约定违约责任的承担条件、承担方式（如违约金、赔偿金额及其计算方法）等。

解决争议的方法主要有四种：一是双方协商和解；二是第三人调解；三是仲裁；四是诉讼。当事人可以在委托合同中约定解决争议的方法。解决争议方法的选择对于纠纷发生后当事人利益的保护是非常重要的，应当慎重对待。

委托人与评估机构不应对应纳入评估范围的资产不进行评估、不履行现场调查等必要评估程序、指定评估方法以及评估结果等内容进行约定，避免评估委托念同成为资产评估机构不遵循评估法规的依据。

资产评估委托合同签订后，发现相关事项存在遗漏、约定不明确，或者合同履行中约 定内容发生变化的，如评估目的、评估对象、评估基准日发生变化等

包括

(1）委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。 (2）因委托人或其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。

资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度

（1）资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定。(2）评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度。(3）评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素。 (4）评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。 (5）委托人及相关当事人的配合程度。 (6）相关资料收集情况。 (7）委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性。 (8）资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况。 (9）与其他中介机构的合作、配合情况。

资产评估业务实施的主要过程

资产评估业务实施的时间进度安排

资产评估业务实施的人员安排

资产评估项目的执行是一个复杂、动态的过程，如果原编制的评估计划不能适应项目要求，资产评估机构应当对评估计划进行必要的调整。

核实评估对象的存在性和完整性

了解评估对象的现实状况

评估对象的法律权属，包括所有权、使用权及其他财产权利。

评估专业人员进行现场调查时，应当取得评估对象的权属证明，并根据《资产评估法》的规定，对取得的权属证明进行核查验证，包括但不限于采用与原件核对、要求权利人到有关登记管理部门查询等方式

鉴于国家对不同资产的产权管理制度有所不同，不同类别资产的权属证明文件存在差异，评估专业人员应当针对不同类别的评估对象，取得相应的有效权属证明文件

询问是最常用的调查手段，通常是指评估专业人员在阅读、分析评估申报资料的基础上，向评估对象的管理、使用、采购、营销等相关人员提问，以了解资产规模、来源、使用现状、未来利用方式等基本情况，或者企业经营状况、历史经营业绩、行业地位、未来发展规划等企业整体相关信息。

访谈也是现场调查的重要手段之一，是评估专业人员通过对特定人员或者相关人员的访问和交谈，从受访对象的答复中获取相关评估信息的调查方法。

核对是资产评估专业人员对书面资料及其相关记录与相关实物进行审核查对，以查证其是否相符的调查手段。资产评估专业人员通过对委托人申报评估的资产，进行账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息核对等，了解资产的存在及法律权属状况。

监盘也是运用较多的核实方法，即资产评估专业人员通过现场监督企业对现金、存货等资产的清查盘点工作，主要对盘点实施方案、人员安排、盘点方式（逐项盘点或者抽样盘点）、盘点结果等进行了解，判断盘点结果能否反映实际状况并根据盘点结果对资产数量、质量、金额等作出恰当的判断。如果存在盘盈盘亏等现象，还需要调查原因。

勘查主要是指对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况（经营情况）等所做的实地调查或查看，以及对相关技术检测结果的收集、观察，对其运行记录和定期专业检测报告的收集和分析等工作。

逐项调查是指对纳人评估范围的全部资产及相关负债进行逐项核实，并核实法律权属资料，进行相应的调查。

当存在下列情形之一时，资产评估专业人员应当考虑进行逐项调查： (1）评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大，如不动产评估项目。 (2）资产存在管理不善等风险，产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资

抽样调查是指按一定程序从研究对象的全体（总体）中抽取一部分单位（样本）进行调查或观察，获取样本数据，并以此对总体的一定目标量作出推断。抽样调查的基本方法包括简单随机抽样、分层抽样、系统抽样、整群抽样、不等概率抽样、多阶段抽样、重点项目抽样等

适用情形：对于无法或不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，如资产数 量庞大、价值较小、同质性强，可以采用抽样调查方式进行现场调查。重点项目抽样是遵循重要性原则，对纳入评估范围内价值量大、关键或重要的资产及负债进行调查。

受限的原因有法律法规、资产特殊性（资产本身的特征）或其放置地点、调查技术手段和相关当事人等条件限制，导致评估专业人员无法正常开展现场调查活动

如果无法采取替代程序对评估对象进行现场调查，或者即使履行替代程序，也无法消除原定程序受限对评估结论产生重大影响或无法判断其影响程度，评估机构应当终止执行评估业务，不得出具资产评估报告。

如果实施替代程序之后，受限事项并不会对评估结论产生重大影响，评估机构可以继续执行评估业务，但是资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中披露所受限制情况、所采取的替代程序及其对评估结论合理性的影响。

评估资料是指资产评估专业人员在执行资产评估业务时可以通过合法途径获得并使用的有关文件、证明和资料。评估资料是资产评估机构和评估专业人员形成合理的评估结论和出具资产评估报告的依据。

根据评估资料的内容划分

根据评估资料的来源划分

评估资料的核查验证是指资产评估专业人员依法对资产评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，从中筛选出作为评 估依据的资料，以保证评估结果的合理性。

观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等

在符合项目风险以及业务质量控制要求的前提下，根据资料对评估结论的重要性水平确定核查验证的范围。重要性水平由评估专业人员根据评估目的、被评估单位内部控制状况、相关资料收集情况、评估对象金额及数量等因素进行综合分析后予以确定

对核查验证程序执行情况的内部审核，应当关注核查验证所采用的实施方式或者选取的替代措施是否适用、恰当、有效。

如果计划采用的核查验证实施方式无法执行，资产评估专业人员应当对该具体事项进行评判，确定是否需要采取其他替代措施完成核查验证工作。

对超出资产评估专业人员胜任能力的核查验证事项，资产评估机构可以委托或者要求委托人委托相关专业机构出具专业意见，具体参照《资产评估执业准则﹣﹣利用专家工作及相关报告》。

对于因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的 项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，确信不会对评估结论产生重大影响时，在资产评估报告中予以披露。如果无法核查验证的事项会对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度，评估机构不得出具资产评估报告。

股权

不动产

矿业权

知识产权

机器设备

采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。

采用询问、书面审查以及复核等方式对未经审计的财务资料进行核查，应当对财务报表变动趋势、财务指标构成比例进行分析，将财务报表各项目的数据与有关账簿进行核对。根据重要性原则采用抽样方法对相关会计凭证进行查阅，结合对评估对象的调查结论或者其他文件、证明和资料的核查验证结论，检查财务数据的一致性。

采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。

采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、交易性金融资产等涉及的各类资料进行核查的，对利用第三方机构询证函结果的，应当记录取得第三方机构函证结果的过程、分析该函证行为的目的、核实函证基准日、了解第三方机构对函证的控制措施等。无法获取上述信息的，应当实施替代程序并获取相关证据，对该函证结果的可靠性进行分析判断。

专业报告

单项资产评估报告

宏观经济资料、区域经济资料、行业现状和发展前景资料

来自市场的有关资料

涉及诉讼、仲裁、担保的资料

按照可用性原则，评估资料可以划分为可用性评估资料、有参考价值的评估资料、不可用评估资料。 按照加工处理程度，评估资料可以划分为未经处理的资料和有选择地加工或按一定目的改动过的资料。

资产评估方法主要包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法，每种基本方法下还有具体的评估方法。资产评估专业人员应当根据评估目的和价值类型、评估对象、评估方法的适用条件、数据的质量和数量等因素选择恰当的评估方法。

采用成本法，应当合理确定重置成本和各种相关贬值，用重置成本扣除各项贬值，得出评估对象的价值；采用市场法，应当合理选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估对象的价值；采用收益法，应当合理预测未来收益，并合理确定收益期和折现率，通过预期收益折现，得出评估对象的评估值

判断采用该种评估方法形成的评估结论的合理性。首先应当对评估结论与评估目的、价值类型、评估方法的适应性进行分析；其次对评估资料的充分性、有效性、客观性以及评估参数的合理性、评估模型推算和应用的正确性进行判断；再次对评估增减值进行分析，确定资产评估增值或者减值的原因，并判断其合理性；最后可以通过对类似资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断。

当采用两种以上评估方法时，资产评估专业人员应当对 对采用各种方法评估形成的初步 结论进行比较，对所使用评估资料、数据、参数的数量和质量等进行分析，在此基础上， 分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因 ，综合考虑评估目的、 价值类型、评估对象现实状况等因素，最终形成合理的评估结论。

评估报告审核的形式与要求

对资产评估报告审核的主要内容

项目团队层级审核的主要内容

质量控制部门（岗位）等审核的主要内容

沟通的作用

沟通的时间

沟通的主要内容

沟通后的调整

沟通时应注意及禁止的事项

国有资产评估项目核准（备案）中的审核

按照约定的时间和方式向委托人提交资产评估报告，是资产评估机构履行评估委托合同约定责任的要求。资产评估机构应当以资产评估委托合同约定的方式向委托人提交正式资产评估报告。

准备阶段包括明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划三个程序，所形成的文件资料主要是与之对应的管理类工作底稿。

实施阶段包括进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告四个程序，所形成的文件资料主要是与之对应的管理类工作底稿和操作类工作底稿、评估报告和其他相关资料。

根据《资产评估机构业务质量控制指南》，评估项目负责人应当组织整理归集评估档案。资产评估机构可以在制定内部管理制度时具体落实和细化评估档案的归集和移交责任。

资产评估委托合同、资产评估报告应当形成纸质文档。评估明细表、评估说明可以是同时以纸质和其他介质形式保存的文档，其内容应当相互匹配。不一致时以纸质文档为准。

评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并在归档目录中注明文档介质形式。

重大或者特殊项目的归档时限为评估结论使用有效期届满后30日内，评估机构可以在内部管理制度中规定适用的项目标准。