土地出让金是什么时候开始征收的？征收标准是什么？思维导图

我国城市土地使用制度的有一个发展过程，该过程始于改革开放，分为五个阶段：

一、征收土地使用费；

二、开展土地使用权有偿让与和转让；

三、制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；

四、修改宪法和土地管理法；

五、制定全国性的土地使用权出让和转让条例。

土地出让金是指各级政府土地管理部门向土地使用者出让土地使用权，按规定向受让人收取的相应土地出让价款。它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，具备强制性、无偿性和固定性。根据城市土地使用制度的发展过程来看，土地出让金开始征收发生在上述的第二阶段，即开展土地使用权有偿让与和转让。

1、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，则以成交价不低于40%的标准计算土地出让金；对于成交价低于基准地价平均标准的，则以全部地价40%计算土地出让金。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，其土地出让金是按照基准地价平均标准的40%来计算。

3、若是对以上两种方法计算的土地出让金数额存在异议的，则受让人可以委托有资质的土地估价机构进行评估，以评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，根据划拨土地使用权价格计算出让金时，应先把成本价格换算成市场土地价格，再按照不低于40%的标准来计算。

5、土地出让金征收标准由各地依据当地土地价值来进行确定，一般以房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同对征收系数进行确定。

6、计算出让金，常用以下公式：

（1）出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×征收系数

（2）出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数