猜想2011年房产业的趋势思维导图

万科年销售额首超千亿元，销售面积达898万平方米。保利、恒大、绿城等5家超大型房地产企业销售额已超500亿元，其中保利地产以660亿元位列销售金额榜亚军，恒大地产销售面积大增43%至831万平方米，销售额达527亿元。万达、碧桂园等四家开发商销售额突破300亿元。百亿军团中出现众多首次杀入的新军，如复地、合景泰富、金科、雅戈尔、海尔地产等。

不过，房企在竞争中分化加剧，市场集中度加强，各梯队间已逐步拉大差距，房企扩张速度最快的时期正在过去。

对未来房地产销量增长点，业内较看好二三线城市。一线城市增量空间已近饱和，未来房企主战场在二三线城市。以万科为例，年销售超过千亿元，与其2009年开始加大二三线城市拓展力度密不可分，尤其是一线城市受限购政策及土地资源紧张等因素影响，房地产企业转向二线市场，能提前布局二三线城市的房企，2011年或仍有不俗表现。

开发商新一轮洗牌来临

经历2010年的房价冲高、严格政策调控，房地产开发商交出“靓丽”成绩单。2011年情况或不容乐观，信贷规模控制、更严格的调控政策，将有效抑制房企高速扩张，中小房企甚至会遭遇资金难题。

银监会已向各银行业金融机构发布通知，警示四类房地产开发贷款风险，包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。与此同时，房企通过资本市场的再融资自2009年下半年几乎全面停止，涉及再融资申请总额高达数千亿元。从房地产调控角度出发，2010年房地产上市公司再融资政策难以放松。

北京市从2010年12月1日起实施商品房预售资金监管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相继出台对预售资金监管的相关政策。可以预见，2011年，商品房预售资金监管制度将在全国各省市全面铺开。房地产开发企业只能按计划对商品房预售资金进行支取，不能再像以前那样任其随意支配。

尽管2010年调控政策频出，但销售仍然火爆，开发商回笼大量资金，加上2009年资金的累积，暂未出现资金问题。但有业内人士表示，与房地产有关的多个资金渠道已建起堤坝，外来资金来源日趋变窄、变细甚至干枯，开发商不得不转向依赖自有资金。国家统计局近期数据显示，自有资金在开发资金来源中所占的比重越来越大。

有开发商表示，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观，到2011年下半年部分中小房企可能会资金链紧绷，出现“无钱拿地、无盘可开”的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。

金融“紧箍咒”将持续

目前首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，利率则分别不能低于基准利率的85折和1.1倍。有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷杠杆，这意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。

加息对房地产业的影响，一方面将增加开发商的财务成本，另一方面则将增加购房者的还贷压力。目前商品住宅开发商的平均毛利率普遍在35%以上，适度加息不会对房地产业利润产生严重影响，但在房屋交易低迷、土地增值税严格清算，严格预售款监管等多重压力下，加息周期将加剧房地产行业的资金压力。

对购房者来说，在第三套房全面停贷的背景下，目前自住需求购房比例有所提高。从这个角度来看，加息影响不及提高首付比例影响大。但无论是横向还是纵向比较，当前我国利率水平仍处于低位，再加上通胀预期有所增强，可以肯定的是，加息压力对房地产业的影响将持续显现。

房产税改革或推出

在千呼万唤之中，2011年房产税改革可能最终以试点方式推出。短期来看，房产税对楼市价格的影响可能不会立竿见影。但作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现。

目前上海、重庆等城市正积极推进试点工作，进行试验性的房产税政策空转。“十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕高端及多套房产拥有者。

至于该税对房价的影响，有分析认为不能一概而论。对自住购房者来说，由于开发环节税负可能降低，再加上征收房产税可能推高租金，房屋租售比趋于缩小，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本增加，随着保有环节税负加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。

房产税有助于房地产行业的平稳健康发展，减少房价波动和泡沫剧烈程度。但开征该税的目的绝不仅在于调控房价，更在于调节居民收入分配，健全地方税收体系。参照国际经验，短期来看房产税开征与房地产价格为负相关，即会使房价微量下跌。但从中长期看开征房产税对房价的影响有限。