2011房价何去何从?思维导图

一些证券公司研究认为，2011年房地产调控以“巩固”为主，保障房和房产税或是未来调控的主要方向。肇始自2010年初的调控或属于长期性制度性安排，不排除阶段性放松可能。从本轮调控发生的时代背景及方式上看，政府或许希望借助此轮调控来实现经济结构调整的可能。因为宏观经济面临诸多不确定性，经济增长和财政增收仍需地产支持。因此地产调控的底线是“不能伤及经济”。若“情况出现变化”，政策也可能作出改变。

链家地产副总裁林倩认为，2010年备受打击的投机和投资性需求或持续受到“限购令”影响难以出现报复性反弹。由此差异信贷手段或许不会再被使用。转而出现的可能是房产税以及其他房地产行业政策。

几乎所有分析师都认为，影响2011年房地产市场最重要的因素依旧是货币政策。中央经济工作会议显示，未来中国将实行稳健的货币政策。而后，央行对此解释称以M2(广义货币)为主的货币供应总量增长，应降至以往稳健货币政策阶段的一般水平,而货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务。

货币政策更加谨慎，而房地产业作为资金密集型行业，对外部融资尤其是银行信贷资金依赖性较强。货币政策的松与紧，直接影响房地产业资金面。

不过，略显收紧的货币政策，以及未来或将全国铺开的房产税，到底能对2011年房价带来多少抑制作用，无人能预见。

房企资金链很难卡

自房地产宏观调控以来，一些分析人士及业内人士认为，国家能否用调控手段收紧房企流动性，导致其降价销售，是衡量调控成功与否的关键。

其实，房地产业的资金链并没有想象中的那么紧张。以2010年A股上市公司三季度财报来看，房地产上市公司现金流状况仍然安全，截至9月末，上市公司手持货币现金环比二季度末上升8%，现金和流动负债的比率由中期的35.3%下降至34.8%;净负债率由中期的58.8%上升至60.5%，长债比例进一步提升，资产整体安全度仍较高。

而由于货币供应不会在2011年短时间就出现迅速回落，因此流动性较为宽松的宏观环境将继续存在。

此外，来自国家统计局的数据显示，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%;利用外资656亿元，增长59.0%;自筹资金23806亿元，增长49.6%;其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%;个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

由此可见，开发商利用外资融资以及自筹资金增幅不断扩大。这从一定程度上降低了房企对银行信贷的依赖程度。

刚性需求很难减

从市场博弈形势判断，受控于城镇化进程、居民收入水平提高等因素控制的房产刚性需求将稳定增长。

在2011年，随着居民收入的不断提高，大量的资金继续导入投资渠道。在国内投资途径不畅、银行实际负利率的情况下，大多数居民都有投资房地产市场的倾向，不管他们是否拥有实力。

同时，随着中国城镇化进程不断推进，越来越多的农村人口被城市化为“城里人”。大量的旧城改造和房屋拆迁造就了更多的新刚需，这些人必然要求拥有属于自己的房屋财产。

链家地产副总裁林倩对《中国经济周刊》置评说，纵向比较中国的四个一线城市，其中北京的投资和投机性需求相较于其他三个弱小一些。“我认为现在各个城市的限购政策还在慢慢释放效力。那么这就导致购买力主要集中于刚性需求。”

甚至有业内人士认为，2011年不管中国出现多少套新增住房，刚性需求依然会随着人口总数不断增加而增加，高房价必将继续上涨。

而记者采访中发现，众多业内人士认为，导致2011年房价上行的最重要因素则是通胀。

有关部门预计，2011年CPI升幅目标约在4%。多数市场机构也同意这一预估。

在如此高的通胀预期之下，银行实际负利率难以吸引社会闲散资金，而并不完善的股票市场亦让公众难以完全信任。普通民众在金融市场中屡屡挫败，房地产无疑成为最为普及、最为稳妥的投资方向之一。