换中介是否都属于“跳单”行为？思维导图

上海A地产经纪公司近来就遇到了这样的烦心事。去年7月,A中介的业务员小张带着他的客户孟晓清(化名)先后两次到上海市静安区巨鹿路某高档楼盘的一处待售房源看房(非A独家代理),在两次看房后,孟晓清又分别两次签订了《物业需求看房证明单》,证明单上以格式合同形式写明:孟晓清如若私下或通过其他第三方和该中介商所介绍的出售方签订买卖合同,应支付全额承办费(承办费为房屋成交价的1%)。

同年7月10日,A公司与孟晓清签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定:房屋价款为450万元,其中第二期315万元的房款通过银行贷款支付;在协议签署之后10天内与房东共同签订《上海市房地产买卖合同》;如果孟晓清贷款不足290万元,双方无偿解约。

同一天下午,双方又签订了《佣金确认书》,同时孟晓清向中介公司支付了意向金5万元。然而数日后,孟晓清却因故表示不想再购买这套房子,于是A公司便将意向金5万元如数退还给了孟晓清。

谁知2010年9月,A公司突然起诉到法院称,作为中介完成了对上述房屋以450万元的居间,因买卖双方在价格问题无法取得一致,最终导致居间行为未生效,遂将意向金5万元退还给了孟晓清。岂料,之后孟晓清却以455万元的价格,另行委托B中介与房东签订了买卖合同,并办理了交易手续。因此A公司认为孟晓清的行为属跳过中介,与房东私下成交,应按双方签订的《物业需求看房证明单》的约定支付成交价1%的费用,即45500元。

经磋商后,孟晓清与A公司达成一致意见,即如果A中介能将成交价砍到450万元,自己就支付给中介商1%佣金;如果房东一定要求455万元的成交价的话,则自己将不再支付任何佣金,也就是说,不管房东是否愿意降价,孟晓清愿意支付的总价为455万元。

可惜的是,经过多次谈判,A公司依然没能将房价砍到450万元。“在这个过程中,我对这家中介逐渐失去了信任,因为我知道他们多次通过派假冒客户上门看房,来迫使房东降价,而且还要求做低房价少交税,这种做法我觉得很不好,最重要的是房东一开始不能接受贷款的支付方式。所以最后就没有谈成。”孟晓清说。

不过孟晓清依然对这套房子情有独钟,于是又联系了B中介与房东进行交涉,最终通过B中介以455万元的价格购买了这套房屋,居间佣金为1.5万元,因此孟晓清认为自己并没有跳单。

法院认为,关于“跳单”违约行为的认定应满足三个条件:1.中介公司提供了房源信息或成交机会,并且积极履行媒介服务;2.委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;3.委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中,A公司确实履行了积极磋商的义务,但是孟晓清客观上是否存在利用 A公司提供的机会和信息,另行委托他人居间成交的问题?主观上又是否存在恶意逃避支付佣金的问题呢?

通过双方往来的相关电子邮件可以确认:首先,孟晓清与出售方在价格上,未能通过A公司的居间达成一致;其次,A公司未通过中介使房东同意孟晓清的贷款方式;再次,在A公司进行居间过程中, 确实存在如孟晓清所说的找人冒充客户看房,以达到砍价目的行为,从而使孟晓清失去了对中介商的信任感。正是这些因素综合导致了居间不成,而非是孟晓清主观上为少付佣金选择其他中介进行居间。另外A公司也不具备该房屋的独家代理权,即并没有垄断该房源信息,因此孟晓清完全可以在居间不成之后,委托其他中介提供中介服务,可见孟晓清的行为不属于“跳单”。

法院认为,居间是指居间人在委托人的交易活动中,传递信息、提供机会促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中,A公司未促成双方买卖的成立,而孟晓清主观上也不具备逃避佣金的恶意,行为上即不构成“跳单”,因此法院判定孟晓清无需承担支付佣金的义务。不过在庭后,孟晓清还是表示愿意支付A公司雇员两次带她看房的劳务费1000元,法院予以许可。

在买卖二手房的过程中,购房者需要签订许多具有法律有效的文件。在本案中,被告孟晓清就与A中介签订了《物业需求看房证明单》和《房地产买卖居间协议》,随后却在B中介处购得了这套房源,乍看起来似乎应该属于单方面违约的跳单行为,但从法律上说,委托人必须主观上存在逃避支付佣金的恶意才能算作跳单行为。而本案中,被告未能在A中介的居间下买下系争房屋,是由于多种原因导致,并非她主观存在逃避或少交佣金的恶意,因此不能算作跳单。

作为房屋中介,应与购买人签署约定的价格,以出售人确认的价格来履行居间义务,切不可为促成交易量故意做低交易价格,用阴阳合同减少纳税;而作为二手房的购房人,也应该正确衡量自己的资金实力,在没有最终确定购买特定的房屋下,不要轻易签署相关居间委托合同,否则一旦反悔,则可能会面临诉讼风险和不菲的违约赔偿。

最关键的是,无论是买卖双方还是中介公司,都应以诚信为交易的原则,这样才能最大限度减少二手房交易中的纠纷。