二手房交易拒不迁出户口　可以构成买卖合同违约思维导图

5月10日，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定买方王先生购买卖方李先生的房屋，合同总价为81万元。双方约定，买方王先生暂扣卖方李先生购房尾款1万元，在卖方李先生将户口迁出出售房屋后交付。关于户口条款双方约定：“卖方李先生承诺于2007年7月31日前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口迁出手续，如果卖方李先生未及时迁出户口造成买方王先生损失的，则由卖方李先生按照总房价的日万分之五支付违约金给买方王先生”。后卖方李先生向买方王先生交付了房屋，双方并至浦东新区房地产交易中心办理了转让过户手续，买方王先生取得了房地产权证。因为买方王先生欲将房屋出售，但卖方李先生至今未迁出户口，导致房屋不能出售，随着房价的下降而造成了买方王先生损失。2008年6月6日，买方王先生起诉到法院，要求卖方支付违约金116625元(以75万元为本金、自2007年8月1日至2008年6月6日、按日万分之五计算)。

张雷律师按：二手房买卖中有一个很重要的问题，就是在补充条款中约定卖方迁出户口的义务。但是这样的约定就涉及到了两个问题，一个是卖方不迁出户口可否向法院起诉要求法院强制履行;二是仅仅约定迁出户口义务是否能有效约束卖方。律师认为，关于卖方迁出户口的义务，应当约定较重违约责任，使之成为一个民法合同违约之诉，这样不但法院会受理案件，而且也会有效防止卖方违约。这种违约责任可以描述为“如果卖方未按约定日期及时迁出户口，则由卖方按照总房价的日万分之五支付违约金给买方。”

张雷律师认为，关于户口问题法院是否受理，根据《上海市关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》有关规定，如果双方当事人仅仅在合同约定卖方迁出户口的义务，并在起诉时请求法院判决卖方迁出户口的，法院是不予受理的。因此，为了规避这个问题，可以在合同中对迁出户口这一义务约定较重的违约责任。这种违约责任可以是“每日违约金”，比如这个案例中，约定的“总房价的日万分之五”就是比较恰当的，可以有效给卖方迁出户口施加压力。

上海高院《二手房司法解释》第十条“对于二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发的纠纷，……我们认为，当事人虽在买卖合同中就此问题作了约定，但户口问题迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉”