一房二卖 如何认定买卖合同效力思维导图

程某夫妇于2006年7月以15.5万元价格购买了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需钱，经他人介绍，程某夫妇将该房屋以17万元价格转卖给姜某。双方商定：姜某预交房款12万元，钥匙交给姜某，两个月后，双方办理过户手续，姜某支付余下的5万元房款。5月16日，姜某支付12万元房款，并搬进房屋居住，6月7日，由于房屋价格上涨，程某要求姜某增加房款。姜某认为已签订书面合同，因此要求程某立即办理房屋过户手续，程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。7月21日，程某将房屋以18万元价格卖给胡某，并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给姜某，并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，姜某一纸诉状递到法院，要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。

本案的焦点是“一房两卖“，应当认定哪一份买卖合同有效。对此，产生两种不同意见：

第二种意见认为，第一个房屋买卖合同无效，因为公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移手续。虽然第一个房屋买卖合同签订在先，而且已经部分履行，但却没有办理过户手续，因此买卖关系不成立，第二个房屋买卖合同符合法律规定，应当认定有效。

国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在度的房管机关办理手续。第12条规定：买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。转让房屋所有权，应以其拥有房屋所有权为前提，而房屋所有权证是证明当事人拥有房屋所有权的合法凭证。只有到房管机关依法履行房屋所有权登记，才能取得房屋所有权证。程某和姜某虽然签订了房屋书面买卖合同，而且双方各自都已经部分履行合同义务，但是姜某没有办理房屋所有权登记手续，也就不享有房屋所有权。未经所有权变更登记的，房屋的所有权不发生转移。本案中，第一个房屋买卖合同得到部分履行后，房屋所有权仍然归程某夫妇。而程某和胡某办理了房屋过户手续，即符合房屋所有权转让的法定条件，房屋所有权在过户手续之后由胡某合法享有。

私房买卖合同是转移房屋所有权的法律行为。依买卖合同取得房屋所有权的，所有权从何时起转移呢?《民法通则》对买卖标的物的财产所有权转移的时间作了一般原则性规定。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一般认为，这里所指当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定;法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。就本案来说，程某和姜某之间的买卖未办理登记过户手续，不发生所有权转移，姜某不能取得房屋所有权。程某和胡某之间的买卖因双方到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，胡某取得房屋所有权。