银行拒贷引发的二手房买卖纠纷思维导图

王女士有一处房产委托中介出售，在沪经商的李先生看上王女士的这套房产，2010年4月，王女士、李先生和中介签定《房屋买卖定金协议》(以下称协议)，协议约定“卖方同意买方以银行贷款方式向卖方支付部分房款。买方贷款可由中介代为办理申请手续，也可由中介自行办理申请手续，费用由买方自行承担。如由中介代办，买方须在签定《买卖合同》当天向中介提供贷款所需全部材料。中介不能保证买方提出贷款申请能否获得银行批准，或是否能够获得足额贷款。如果买方的贷款申请未获批准，或批准的额度不足申请额度，则：(a买方因无力以现金补足贷款不足部分的房款，卖方同意买方解除合同的要求，双方均不作违约处理，已产生的费用各自承担，中介已产生的费用，由买方承担，b买方将在交易过户当天以现金补足贷款不足部分的房款，合同继续履行。)

协议签定当天，李先生支付定金30,000元。2天后，双方签定买卖合同，李先生支付首付211,000元。剩余房款李先生通过中介办理银行贷款，但李先生的银行贷款未获批准。随即王女士与李先生就合同解除、李先生是否应承担违约责任发生矛盾。双方协商不成，李先生向徐汇区人民法院提起诉讼。要求解除与王女士的买卖合同，并要求王女士返还定金和首付共计241,000元。

李先生起诉后，王女士委托任律师积极应诉。任律师审查了双方的协议，任律师发现协议对于买方贷款不能的后果约定不明，a条款是双方解除合同，双方均不构成违约;b条款是买方应当以现金支付房款，合同继续履行。

同时，卖方王女士在履行合同过程中，诚实信用履行合同义务，也发生一些损失。王女士的损失包括解除买卖房屋上租赁合同的违约金、办理迁移户口的公证费、房屋空关3个月的租金损失等。

徐汇区人民法院对此案很重视，并作为典型案例公开审理并全程录像。

任律师反驳，对于发生贷款不能的情况，协议约定2个选择性条款，而这2个选择性条款又是互相矛盾的，原被告双方在签订合同时对此并没有明确的选择a条款或b条款，在这种情况下，应根据《合同法》第62条规定，按照有利于实现合同目的的方式进行解释，也就是原告贷款不能，应当以现金补足房款，合同继续履行。如果原告不能继续履行合同，原告应承担违约责任，被告有权扣除3万元定金。

法院审理后认为，条款本身发生矛盾和冲突，应视为约定不明，原告不得依该条款约定行使约定解除权。原告既无约定解除权，又无法定解除权，其不按约付款并要求解除合同的行为，构成违约。鉴于原、被告均要求解除合同，本院予以准许，但原告仍需承担相应的违约责任。原告支付被告的定金3万元属履约定金，故被告要求没收原告定金的意见，本院予以采纳，剩余房款被告应返还原告。

公民在签订合同时，应注意合同中约定不明或选择性条款，对于模糊条款，双方应明确其含义。在合同履行过程中，如果因合同约定不明发生纠纷，应按照有利于实现合同目的的方式履行。

[1]《中华人民共和国合同法》 第六十二条