房贷被拒引发的二手房买卖纠纷思维导图

同日，某公司(甲方)与程某、梁某(乙方)签订《北京市房地产买卖合同》，约定，甲方通过甲公司将系争房屋出售给乙方，转让价格为51万元，建筑面积为58.58平方米;甲方于2009年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;双方确认在2009年3月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，甲乙双方又签订《特别协议》，约定实际成交总价为51万元，首付款36万元，银行贷款15万元;乙方实际支付甲方定金1万元;乙方于2009年2月12日之前申请银行贷款顺利审批通过，乙方应在2009年2月15日支付大定金4万元，2009年3月5日支付首付款31万元，如此构成乙方支付甲方首付款36万元;乙方不按照约定履行协议付款，甲方有权在2009年3月8日后不予返还乙方定金1万元，作为乙方对甲方的赔偿;乙方申请银行贷款未通过审批，致使交易无法履行，甲方收取乙方定金1万元无偿返还乙方，双方无责解约。

另查明，2009年3月6日，某公司收到由甲公司转付的定金4万元，同时向甲公司支付佣金1万元。2009年3月27日，梁某对某公司代办人吴某发出《催告函》，催告其于2009年3月31日13时前前往甲公司某分公司配合办理房地产产权过户手续。2009年3月30日，某公司致函梁某，表示双方所订的特别协议未按时执行的原因在于中介，承诺愿意以原价将系争房屋出售，如不能达成交易，愿意赔偿1万元。同日，梁某出具《情况证明》，称中介公司因中介公司存在诸多不规范操作行为，导致原告延期付款。2009年4月15日，梁某、甲公司分别向某公司发出《通知函》，通知某公司于2009年4月18日10时前到甲公司某分行与买受方前往宝山区房地产交易中心就系争房屋办理交易过户手续，并收取相应钱款及履行其他义务。2009年4月17日，某公司向梁某致函，表示梁某已违反合同约定的付款期限，某公司决定不卖系争房屋，并保留追究违约责任的权利。

以上事实有《北京市房地产买卖合同》、《股东大会决议》、《房地产买卖居间协议》、《特别协议》、《客户收款收据》、《收款收据》、《催告函》、《情况证明》、《通知函》、民生银行借记卡客户对帐单及三方当事人的陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的《北京市房屋买卖合同》、《特别协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。梁某、程某已如数支付定金5万元，虽然大定金4万元直至2009年3月初交付，但结合《特别协议》中关于贷款审批及大定金支付的期限、实际贷款于2009年3月初审批通过、某公司于2009年3月6日已实际收取大定金等事实，可见梁某、程某确在获知银行贷款审批通过后立即支付了大定金，某公司也以收取大定金的行为表示其对此予以认可。根据双方约定，办理过户手续及支付首付款的期限均为2009年3月5日，事实上两项义务均未履行，为此，买卖双方各执一词，互相指责对方违约，形成本案主要的争议焦点。

梁某、程某的观点有催告函、银行对帐单等证据佐证，且甲公司作为系争房屋交易的中介方，也作出指证某公司违约的陈述，而某公司仅提供梁某所写《情况说明》，也未反映梁某承认自己违约等内容，故本院采纳梁某、程某及甲公司的陈述，认定某公司未积极配合办理过户手续并收受首付款，已构成违约。某公司作为违约方，对系争房屋买卖合同并无解约权，其于2009年4月17日发给梁某的函件并不发生解除合同的效力。梁某、程某要求某公司继续履行合同的请求，本院予以支持。因原合同约定的相关义务履行期限已过，本院参照原合同约定进行相应调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：