以案说法：因房贷办理被拒造成买卖合同纠纷思维导图

经深圳市某知名中介居间介绍，2009年5月19日买方黄先与业主李小姐生签订《深圳市二手房预约买卖合同》，以1760万元的高价购买李小姐深圳市福田区香蜜湖某豪宅(无抵押，产权完整)，约定黄先生于签约时支付定金20万，3日内再付定金100万，7月31日前申请银行按揭，8月1日前监管首期款385万元于双方约定的银行，8月3日前取得余款的按揭承诺函，同日双方签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续，任何一方不履行约定义务导致合同目的无法实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款10%的违约金。合同同时特别约定：如买方不能获批银行贷款或银行贷款不足以支付房款余额的，买方应予不能获批银行贷款或银行出具贷款承诺函之日起3日内以其他付款方式全面、足额履行其付款义务。

合同签订后，黄先生支付了定金120万元并选择在平安银行贷款，7月12日李小姐配合黄先生与平安银行三方签订了《资金监管协议》，其中第七条约定“……甲乙双方(指买卖双方)不得要求或委托他人要求丙方(指平安银行)将监管资金转入本协议约定外的其他账户”，同日黄先生监管了首期款390万并向平安银行申请了1250万按揭贷款。

7月底中介通知李小姐签订《深圳市二手房买卖合同》办理过户手续，并称黄先生已经取得了1250万元的按揭承诺，李小姐信以为真飞抵深圳后才知道黄先生并未取得银行按揭承诺，亦未自筹资金!十分气愤黄先生与中介的合伙欺骗行为，8月3日李小姐委托本律师给黄先生发送《履约催告函》督促其尽快履约。接函后，黄先生与中介再次通知李小姐说黄先生已取得按揭承诺，要求李小姐二次来深办理过户手续。经了解银行方面得知，黄先生因存在不良信用记录，根本无法取得1250万元的银行按揭承诺。

庭审中，黄先生提供了建设银行出具的有划痕按揭承诺函，证明建设银行愿给其出具贷款1250万元，由于房价上涨，李小姐毁约不卖不配合其转移首期款导致合同无法交易，同时申请法院评估涉案房产在11月28日已升值至2300余万元!本律师亦代表李小姐向法院申请调查黄先生在中国人民银行的征信记录及平安银行贷款不成原因，法院签发调查令委托本律师自行调查，经调查得知：黄先生在中国人民银行征信系统存在不良记录，平安银行因此在综合风险后最终决定给其贷款834万，并要求黄先生再补交首期款416万元(做足806万元首期款)后出具按揭承诺函。黄先生不愿意补齐首期款，转而于7月21日向建设银行申请1250万元贷款，建设银行同意为其贷款1250万元，但附加要求将其在平安银行监管的390万元首期款转至建行监管，并预先存入50-60万元资金等其他条件，但黄先生未能举证证明其已经按建设银行要求先行存入50-60万元供楼资金。

深圳市福田区人民法院经审理认为：李小姐的房产证红本在手，房产没有权利瑕疵，只要资金到位，其可以随时进行交易，并办理相关房产过户手续。李小姐不予以配合解除监管手续、转移监管资金至建设银行，系正当行使合同赋予的抗辩权。黄先生未能按时办妥银行按揭贷款手续，也未能及时向李小姐支付购房款构成根本违约，应当承担违约责任。鉴于李小姐已向黄先生发函解除合同，本院确认《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2009年8月8日解除。定金系保证合同履行的保证金，由于黄先生违约故其没有依据要求黄小姐返还定金，黄先生的其他诉讼请求，亦不能成立，应予以驳回。李小姐要求黄先生支付违约金176万元，符合合同约定，本院予以支持。鉴于李小姐选择以违约金方式向黄先生主张权利，而不向黄先生主张定金罚则，故李小姐已经收取的定金120万元应在违约金中进行冲抵，经折抵黄先生尚需向李小姐支付违约金56万元。2010年3月20日一审判决：

1、截止一审判决时，涉案房屋已升值近千万元，黄先生购房不成愤而起诉李小姐索赔数百万损失，没想到惨遭败诉又赔李小姐违约金176万，并支付诉讼、保全费等费用13万多，还有律师费，可谓损失惨重;

2、深圳各中介提供的二手房合同版本中都有买方按揭不足需自筹资金补齐的条款，在买方银行贷款审批数额低于应付房款时负有补齐义务，业主没有配合转首期款协助买方无限制转行按揭的义务;

3、买方在做首期款监管前一定要确保按揭银行同意按预定额度贷款，以防按揭不足或不成又不能补齐或一次性付款而构成违约;

4、房贷政策多变，“新国十条”及“深十三条”出台后，银行贷款收紧，大量买方因贷款不成而被业主没收定金，建议在合同中约定一旦银行按揭贷款不足以支付剩余房款的处理方式，如解除合同互不追究责任，或卖方同意买方转首期款到其他银行按揭;

5、诉讼有风险，起诉前应充分评估案件的胜诉可能，在没有可能胜诉的情况下不要指望通过诉讼压力迫使对方就范，而应与对方协商和解将损失降低到最大限度