房价下调 老业主如何理性维权思维导图

"你得让我知道你是谁，我可不想被人'暗算'。"在记者出示证件证明身份后，杨美答应接受采访，"让你证实身份是因为我怕你是开发商派来的'卧底'。"

杨美是京贸国际城3号楼业主，去年3月按揭购房，首付82万，今年8月收房。此前，她一直是业主QQ群里的潜水者--查看群里的业主留言，很少发言。但开放商大幅降价，让她意识到不能再潜下去了。她参与了业主"维权行动"。

她告诉记者，9月份参与维权的主要是该住宅区3号、4号楼老业主。他们买房时，正值通州房价涨跌最厉害的时候。

第一波"维权"以失败告终，开发商未作任何让步。原本作为购房、收房信息交流的京贸国际城业主论坛和业主QQ群，变成了维权者声讨开发商，打听退款消息的阵地。

朱东方曾在QQ群里留言:"为何我购房时有差价补偿，现在又没了?"他认为，开发商应该发扬上次主动退还差价的精神，给业主个交代。

但是这一次，即便爆发了冲突，开发商不愿意也似乎无力赔偿了。

天旭运河公司一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，开发商的所有销售行为均在市场需要和企业承受范围内确定。之前对3、4号楼在房地产价格最高位购买楼房的部分业主退还总计2个亿的差价，那时公司尚可承受，而现有的业主所购楼房价格与其所购楼房的品质成正比，故开发商不能接受差价返还的要求，否则对开发商也是不公平的。

针对5号楼的售价为何下调如此之大，该负责人透露，去年销售的3号楼、4号楼是现房，此次开盘促销的5号楼多为期房，购房两年后才能入住。综合1、2、3、4号楼的性价比和周边房地产的销售价格，所以价格有所调整。

"我们开发商降价不就是为了快速回款吗?如果降价了又一而再地给前期业主退还差价，那还不如不降。"该负责人还认为，此次5号楼促销活动是根据国务院对房地产的调控要求。"国家让开发商下调价格，开发商陷入进退两难的境地，不降也没办法。"

无论是签订过《商品房预售合同补充协议》的部分3号楼业主，还是没有签订的4号楼业主，维权的最终目的是让补回差价后的价格更接近5号楼。

近期，北京、上海各房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商"退房"或"补偿差价"。商品房贬值或者开发商降价销售是不是购房人退房或者要求补偿的法定事由呢?

中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为，房屋买卖是一种市场行为，既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。否则，须承担违约责任并赔偿由于违约给对方造成的损失。

房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，这种风险应由购房人承担。

在符启林看来，京贸国际城前一次给业主补偿差价，无论基于避免社会矛盾，还是销售策略，这都是开发商自身的权利。因此，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义补偿购房人降价前后的价格差额。

购房人可否以房价下跌为由要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额?记者采访中，法律专家基本给出否定回答，但并非没有例外。北京市博圣律师事务所律师张学华认为，如果业主刚刚与开发商签订了购房合同，支付了购房款，但由于可预测的风险(比如政府进一步的调控措施出台)，房价很快要跌了，那么，此时购房者是否可以反悔，要看是否办妥网签:如果已经办妥网签，那么，购房合同应受法律保护;如果未办网签而不能过户的，那么业主有权起诉要求解除合同。

张学华告诉记者，对于合法有效的合同，业主如果想解除，必须有相关法律依据支持。根据合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等相关规定，购房人因开发商违约，可行使解除权，解除房屋买卖合同。

他进一步解释，如业主仅以降价为由要求退房，一般不会得到法院的支持。除非退房的理由是下面三条:首先是开发商违约。比如，开发商延迟交房后经催告后3个月内仍未能交房的;商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的;环境评测不合格，质量严重不合格等开发商根本违约行为。其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售;销售过程中存在价格欺诈行为，高于预售方案中报备的房价等。此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下，开发商和业主均无过错，那么业主可要求退房，如因银行贷款政策变化，导致业主办不下按揭;因限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。

今年下半年，随着城市房地产售价下降，北京、上海等地出现业主要求退房，补差价的纠纷。张学华指出，尽管部分开发商自愿补偿给高价购买业主，缓和了购房者的维权诉求。但这不是长远之计，必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制。。