买房维权马虎不得思维导图

关键词：广告

“我们这里拥有最核心的位置，尊贵的地段，升值潜力相当大”“等到××路一通车，我们小区到市中心就只要5分钟车程，非常方便”“以后，这里周围都是大商场、大超市，商贸中心”……近年来，在对的宣传中，开发商过多使用溢美之词似乎已形成一股“潮流”。

【建议】

开发商精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。那么，这些广告具有多少效力呢？

律师林兴表示，法律理论一般认为，广告只是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。而我国对于房地产广告的管理，主要是通过工商、房管等部门。根据相关规定，开发商发布的预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容。

“如果购房者因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是大家乐见的事情。”林律师表示，对于开发商预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。“如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，市民也可以向工商行政管理部门举报。”

轻易不签认购书

关键词：认购

千挑万选看中了一套新房，售楼小姐要求先签认购书。虽然签了，但事后想想还是不太明白：为何要多出认购这一步，而不直接签购房合同呢？很多购房者在时都有过类似的疑问。

记者在采访中发现，在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书，交纳认购款。对此，售楼人员的解释大多是，买房先签认购书，主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间，同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。“一旦签了购房合同，经国土部门备案了的话，房产便要通过国土部门解锁才能再卖，退房程序就要复杂得多了。”

【建议】

“很多人以为签认购书是购房的必经程序，其实不然。”对此，律师林兴指出，其实认购书只是大家的约定俗成，久而久之变成了一种交易习惯，购房者完全可以选择绕过签认购书而直接签购房合同。

据介绍，根据《合同法》规定，认购书属“预约合同”，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果置业者未见购房合同，那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。因此，林律师建议购房者，不要轻易签订认购书，如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，也应当谨慎行事。

此外，林律师还特别提醒购房者，签认购书时要明确所交款项是“定金”还是“订金”，因为二者的法律后果是不同的。“‘订金’只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。”林律师表示，而“定金”则不同，在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

二手交易先确认产权

关键词：房产证

由于自身的特点，买二手房远比新房复杂。在二手房交易中，因为部分业主、买方及中介的操作不规范而引起的法律纠纷屡见不鲜。再加上二手房交易流通市场上的房源比较复杂，而相关的法律、法规、政策性文件又多，这使得很多准备购买二手房的购房者都感到“一头雾水”，不知道到底该怎样保障房源的可靠性。

【建议】

“从目前来看，房产证是证明房主对房屋享有所有权的最有效凭证。”林律师告诉记者，没有房产证的房屋交易，购房者要承担可能得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。“因此，在决定签约前，必须先弄清房屋的产权情况。”

林律师建议，购房者应先验看房产证的正本，看看产权有没有抵押、产权是否清晰，必要的话还可到房管部门查询一下产权证的真实性。“此外，有些房屋可能有多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有等。”林律师表示，如果遇到这样的情况，购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。“因为如果只是部分共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产，购房者与其签订的买卖合同一般是无效的。”

交房逾期责任要分清

关键词：交房

开发商催着交房了，业主却发现水电未入户，小区的路没有修好，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中……收房在即，本是一件令人高兴的事，但业主在收房时还得经受一番考验。收房不仅仅是填写一张收房交接单，还涉及到很多法律法规的问题。

记者在采访中了解到，按合同约定，开发商会一般会在交房前十几天用挂号信、电话等方式通知业主交房，告知具体交房的时间及须带齐的资料。如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

【建议】

另一方面，如果是开发商方面逾期交房且不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。“这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。”林律师特别指出，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。“在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。”