房屋买卖定金分析思维导图

逾期交房 可解除购房合同

要正确处理《认购书》中的定金纠纷，首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。从《认购书》签订的背景和内容看，《认购书》并不是购房合同，没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述，购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言，为了保证双方能进一步接洽房屋买卖，即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前，不将房屋另售他人，开发商保证购房者能再来接洽购房事宜，并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。

正是为达到上述目的，达成购房意向的双方约定，由购房者向开发商支付一定的定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳了定金，认购书的性质就由意向书变成了协议，购房者与开发商之间就有了权利义务，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。从上面分析可以看出，《认购书》是购售双方为进一步接洽购房合同而签订的协议，定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。

一、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金;

二、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金;

三、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金;

四、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

王先生看中了一套位于某区的房屋，在确认开发商已取得《房屋预售许可证》后，王先生与开发商签订了《房屋认购协议》。协议内容如下：

乙方：上海市×××房地产开发有限公司

甲方自愿购买乙方开发的×××小区E座12层1206号房屋一套，房屋建筑面积为121平方米。

二、价格

1、甲方应于本协议签订当日向乙方支付购房定金2万元;

2、甲方需于2003年3月22日前与乙方签订正式《商品房买卖合同》;

3、乙方不得在2003年3月22日前将甲方认购房屋出售他人。

甲方未在本协议约定期限内与乙方签订正式《商品房买卖合同》的，甲方已支付的定金不退，同时，乙方有权将甲方认购的房屋出售他人。

五、甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动失效，定金转为首付款。

六、本协议于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。

七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

八、本协议签订于2003年3月7日。

律师评析：按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，开发商进行房屋预售应当取得商品房预售许可证。依据上述规定，项目未取得商品房预售许可证，不得进行房屋预售，否则，预售行为无效，即双方签订的《商品房买卖合同》无效。本案中，因开发商在未取得房屋预售许可证前以收取定金的形式将房屋预售予李小姐，因房屋不具备预售条件，所以其预售行为应属无效的民事行为。依据合同法关于无效合同的相关规定，李小姐可要求开发商退还已收取的一万元定金，并可要求开发商支付收取定金期间的相应利息。致双方无法签订《商品房买卖合同》，开发商系过错方，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商应当双倍返还定金。