镇政府“拆违”被判“违拆思维导图

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【事实概要】

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思维导图大纲

镇政府“拆违”被判“违拆思维导图模板大纲

2011年10月中旬，一位面色中写满了焦虑踌躇的中年男子走进了盛廷律师事务所，委托段福惠律师与马丽芬律师拯救其被“拆违”毁掉的财产权益!

原来，2003年1月，北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社将位于本村西北位置的14亩土地承包给马峰(化名)，做种植养殖使用，承包期限为30年。2006年3月，因马峰无力经营，将上述承包地中的9亩土地转包给刘畅(化名)，并经过了衙门村村民委员会的同意。2008年9月，经与衙门村村民委员会协商同意后，刘畅又将上述9亩承包地连带500多平方米的地上建筑物(2003年由马峰建设)转包给郭一耀(化名，即前述男子)，转让费50万元。当日，郭一耀与衙门村村民委员会签订了《补充协议》，约定郭一耀与村委会直接形成承包关系。

合同签订之后，郭一耀按照承包合同约定投入大量资金建设养殖设施，在2008年年底开始修建牛舍、挤奶厅、办公室、员工临时宿舍、库房等设施近5000平方米，并于2009年7月经村委会同意申请注册了北京XX生物科技有限公司。

2010年3月，“山光照槛水绕廊，舞雩归咏春风香”，郭一耀北京XX生物科技有限公司的养殖基础设施也全线竣工。然而，就在郭一耀准备大展宏图的时候，“噩梦”不期而至——马坡镇人民政府在没有对郭一耀进行任何通知的情况下将其北京XX生物科技有限公司的所有建筑物强制拆除。事后郭一耀找到镇政府质问无故拆房的缘由，镇政府答复称，被拆建筑物没有取得建设工程规划许可证，属于违法建设。

【办案掠影】

办案唯一辑：诉的主题曲

——疾如流星的起诉

段福惠律师与马丽芬律师介入案件之后，详细查看了关于土地承包的全部协议。随后，段、马二律师以委托人郭一耀的名义向顺义区人民法院提起了行政诉讼，请求法院确认被告马坡镇人民政府实施的强制拆除行为违法。在起诉状中，二律师历数涉案强拆行为的四大违法理由：

①原告与衙门村村委会签订承包协议时，该块土地上已经有500多平方米的建筑，该建筑是第一个承包人马峰于2003年1月承包土地之后建设的，根据“法不溯及既往”的明律，被告无权予以拆除;

③原告承包的土地规划用途本身就是建设用地，即便依照《城乡规划法》的有关规定，在建设用地上未获批准手续而为建设行为也不必然要采取强制拆除的行政处罚措施，“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，应当限期改正。本案原告所建养殖用房并没有影响规划实施，只是没有办理手续，所以只需补办审批手续即可，被告强拆行为显然属于不当行政行为;

④被告将原告的养殖用房认定为违法建设并予以强制拆除，属于行政处罚的行为，但在该行为实施之前却没有以任何形式通知原告，显然侵犯了原告的知情权和陈述申辩的权利，程序不合法。

——被告的新证据

2012年2月上旬，顺义区人民法院公开开庭审理了郭一耀诉马坡镇人民政府强制拆除一案。审理过程中，有备而来的马坡镇人民政府提交了一份新证据——《违法建设拆除通知书》，并称：2010年3月25日，被告从北京市规划委员会查询到原告北京XX生物科技有限公司的所有建筑物未依法取得建设工程规划许可证，从而对原告作出《违法建设拆除通知书》，并于当日到原告承包地上进行送达，因未找到原告，将该通知书贴于原告承包地的建筑物上。因原告未在通知书规定的期限内自行拆除建筑物，遂采取了强制拆除措施。

显然，被告马坡镇人民政府试图通过这一纸原告未曾见过的通知书证明其强拆行为乃是师出有名，且程序正当。不过，这一“突然袭击”的如意算盘最终未能打响，反而被目光如炬的段福惠律师与马丽芬律师捕捉到了两项重要信息：

①《违法建设拆除通知书》落款处赫然盖着马坡镇村镇建设科的红色钢印，证明该通知的发文主体是马坡镇村镇建设科，而这只是马坡镇人民政府的一个部门，不是行政主体，不能对外以自己的名义作出行政行为;

②原告并不在被拆除的北京XX生物科技有限公司居住，被告所谓的送达《违法建设拆除通知书》的时候原告也不在北京XX生物科技有限公司，这种情况下被告将《违法建设拆除通知书》“留置送达”在北京XX生物科技有限公司并不符合法律规定的留置送达的要求。

——阳春三月判决季

春的脚步催生了万物的欣欣向荣，法院的正义一判则卷走了郭一耀心中堆砌已久的阴霾，只留下焕然一新的希望与信念……

【律师说法】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后，“拆违”一次日渐广泛地走入拆迁维权法律工作者的视线。之所以如此离不开两项因素：

其一，我国法律规定的一般意义上的“违法建筑”，主要违反的是土地管理法和城乡规划法的有关规定，未经规划主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。在我国大范围集体土地与小范围国有土地之内，因历史变动、城市经济飞速发展等客观原因，为数不小的房屋若按照严格法律规定来界定其合法性，很难被排除在“违法建筑”的范畴之外。这样特殊的国情背景，加之法律体系的不完善、行政执法的任意性两大严峻现实问题，以“拆违”之名行强拆之实的怪诞现象实在是想不出现都难。

其二，“拆违”攻势强大，拆迁户对此几乎毫无抵抗能力科研，因为他们无法从法律的形式上证明自己房子的合法性。而拆迁部门就会借机拆掉该处房屋，从而降低补偿、甚至是不给补偿。

本案中，当事人郭一耀的养殖用房没有取得建设用地规划许可，被归为“违法建设”似乎并无不妥。但是，这种情况下堂而皇之的强拆行为又是否妥当?笔者认为非然。郭一耀承包的土地规划用途本身就是建设用地，这不同于在耕地上建房，如果在耕地上建房，是违反《土地管理法》的强制性规定，那么行政处罚措施只能是强制拆除，但是在建设用地上建房没有批准手续的，由于并不影响规划实施，所以可以补办审批手续。而如果强制拆除5000平方米刚刚建设完毕的、具有养殖功能的建筑物，一方面势必造成社会资源的极大浪费，不符合《循环经济促进法》的规定，另一方面对郭一耀来说也显失公平。