承租人对“视为出卖”情形该如何处理思维导图

作为先买权行使的前提条件之一，出租人必须先将租赁房屋出卖。出卖，系所有权的有偿转让，赠与、遗赠和继承不在此列。

(1)承租人应享有先买权的情形。

根据《拍卖法》第3条规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。从词义分析，拍卖应视为出卖。但是，先买权行使能否适用于房屋拍卖，理论界存在截然不同的两种观点，肯定说和否定说，前者如德国民法，后者如台湾地区民法。

若承租人对进行竞拍的租赁房屋不能优先购买，有违我国先买权之法定规则，更何况，根据《城市房地产抵押管理办法》第41、42条规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，抵押房地产的共有人或承租人依法享有优先购买权。据此规定，在拍卖的场合，承租人应当有权行使先买权。

此外，法院在强制执行被执行人的出租房屋时，不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置，必须对案外承租人的先买权予以充分的保护，不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的“出卖”，故承租人的先买权仍应得到保护。

(2)承租人不享有先买权的情形。

以租赁房屋作价入股的，或以租赁房屋与他人从事合作开发的，或企业发生收购、合并、分立而导致租赁房屋的权利转移的；或以租赁房屋与他人进行产权交换的，往往被一些地方性法规“视为出卖”。但是，这种转让所涉及的“同等条件”具有独特性而不可重复，所以，承租人无法享有先买权。

(3)承租人酌情享有先买权的情形。

依据《德国民法典》第570b条之(1)的规定，如出租人将住房出卖给其家庭成员或家属的，则承租人不得行使先买权。我国立法对此未作明文规定，可这种买卖与纯粹的市场交易有所不同，应当有所保护。当然，对于家庭成员或家属的界定也不宜作过分的扩张解释，否则，不利于对先买权的保护。实践中，应视具体情况酌情处理。

引用法条