居民楼未经批准不得开设餐馆思维导图

李先生所住的小区人气较旺，但餐饮店非常少，居民购买点心或吃个便当都非常不方便。今年4月份李先生将其房屋与底楼郭女士的房屋进行置换，开设了一个便当店，早上卖点心和豆浆，中午晚上经营特色小吃。开张后生意非常红火，小区居民尤其是上班族都称赞李先生为他们解决了吃饭的后顾之忧。然而好景不长，物业部门最近出面干涉，接着工商部门也要求李先生即日关闭店面，否则处以重罚。李先生咨询律师后才知，其在居民楼内开餐饮店，在没有改变房屋使用性质之前，属于非法经营。

上海佩信科诺律师事务所律师黄学锋：由于居民楼的使用性质为住宅，若业主、使用人或承租人用于开餐厅，必须进行房屋使用性质的变更登记。根据沪房地资物(2002)99号文件规定，业主和使用人申请改变住宅使用性质，须符合下列条件：沿街底层住宅;符合城市规划要求;符合房屋使用安全;不造成居住使用困难;不影响相邻房屋使用;不影响文物和优秀近代建筑保护;相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明;其中改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明;承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明，且必须符合住宅使用公约和业主公约的规定。

在居民楼内开设餐厅，除前述要求外，还应符合有关部门的规划。因为根据市环保局的有关规定，在本市中心城、新城和中心镇范围的居民住宅楼内，不得新建产生油烟污染的饮食服务经营场所，规划作为饮食服务用房的除外;开设餐厅还需经过消防部门、酒类专卖管理局、卫生局等部门的批准，只有各部门的批文和环境影响报告齐备后，餐厅方可开张营业。

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。