房地产律师举报开发商偷税思维导图

春节前，李劲松分别把检举信递交到北京国税局和北京地税局，然后一身轻松地回到故乡江西，踏踏实实一直休到正月十七。

他对这个涉及一亿税额的检举信信心百倍，认定税务机关的处理结果不是被检举人偷税就是漏税，“不会有第三种可能”。故而在检举信中，他整整齐齐地写下自己的名字、身份证号码和详细的工作单位、联系方式。

李劲松检举的是北京某房地产开发有限公司“涉嫌偷税总额1亿元以上”，该公司董事长黄某“涉嫌触犯刑法构成偷税罪”。

高尚住宅涉嫌偷税过亿

李劲松的发现源于一场纠纷。

该房地产开发有限公司在亚运村附近开发的高尚住宅使用的宣传语是“明星云集”，张国立和他的老搭档张铁林都住在这里。几乎每家门口都停着一到两辆奔驰、宝马等名车。房价是以美元1平方米计算的，二期房产最便宜的也是600万元人民币一套。

但业主们逐渐发现付出的天价并没有得到天堂般的回报。他们在产权证的办理期限、物业服务、公共设施的归属及使用上与开发商的矛盾越来越大。业主们介绍：一期房屋普遍存在水管锈蚀、水黄、水黑，水质严重不合格，生活在这里的人们健康受到危害；二期房屋把污水井设计在地下室内，使房屋内臭味四溢，难以忍受。

业主卢某与老伴都是从国外归来的七旬老人，因房屋漏雨要求物业公司前来修缮，但迟迟得不到解决，故提出缓交物管费。结果十几个保安带着狼狗胁迫，老人含着眼泪交了6万元的罚款。

二期开发中，开发商将房屋盖到了业主郭某的院子里，郭及老伴出面交涉，遭到了打手的非法绑架和关押，施工队继续在其院中强行施工。

开发商养了100多个保安和几十条狼狗，对业主进行监视，对提意见和有异议的业主采取停电、停水、罚款，甚至指使手下带着狼狗、大批保安对其围攻、威胁。

为了维护自己的权益，2001年10月份，40多位业主联名给北京市朝阳区小区物业管理办公室写信要求成立业主委员会。但由于种种阻挠至今未能成立。

无奈，业主们联合起来找到李律师，请求他帮助他们打官司。李律师的调查涉及开发商的财务资料，对方当然不肯提供账本，然而在工商局查到的部分资料已经让李律师大吃一惊。税务局出身，又是注册会计师的李律师很快就从手头资料发现：对方有偷漏税的嫌疑。当时业主们也向他反映：开发商至少涉嫌偷漏税20个亿，并开始向有关部门举报。但李律师还是从对方公开的财务情况上进行了保守地估计，大概估算出1个亿。他说，尽管开发商在数字上进行了百般掩饰，可漏洞太大，还是多多少少漏出了一些。“经我日前的初步调查分析：仅应缴纳的土地增值税这一个税种，北京某房地产开发有限公司就涉嫌偷税达1亿元以上。”

该房地产开发有限公司经营开发的此项目占地面积60万平方米，总建筑面积约20万平方米左右。其中经批准的规划建筑面积为146080平方米。

第一期，1995年开盘，共100套。其中联排别墅52个，独栋别墅48个，均价2000美金/平方米，朝南和临湖的超过3000美元/平方米，位置差一些的是16000-20000元人民币/平方米。全已卖完。

第二期，2002年开盘，共78套，全是独栋别墅。单栋面积在276平方米-624平方米之间，只有6套没卖出。均价3000美元/平方米，朝南和临湖的4000-5000美金/平方米，位置差一些的也是20000元人民币/平方米以上。

第三期，2004年开盘，共104套，全是联排别墅。单栋面积在271平方米-303平方米之间，现已卖出一半。均价3000美元/平方米，朝南的超过3000美元/平方米，位置差一些的也不低于20000元人民币/平方米。

第四期，2006年开盘，共30套独栋别墅，已预售出10套，均价3000美元/平方米。

截至2003年止，该公司自报收入累计63722万元，其中1999至2003年为48927万元。但都没依法申报缴纳土地增值税。

李劲松分析：假定该房地产开发有限公司2003年之前的收入均系在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。即：截至2003年止，该公司亦至少偷了844万元该申报缴纳的土地增值税。该偷税金额占同期已交各税种税款总额5989万元的14%.

但事实上，A、该公司自报的2003年之前的这些收入均系在项目全部竣工结算后转让房地产取得的收入。其依法早该申请进行清算并申报缴纳。B、公司2000年自报年度经营收入98004761元，与此收入相关的经营成本和经营税金及所有扣除项目之和为60129573元。与该收入项目相关的土地增值额至少为37875188元。增值额与扣除项目之比的增值比率为62%；实际销售利润率高达38%以上。C、该公司仅2000年度的应纳土地增值税这一项税，偷税额即高达1214万元。

所以，他得出结论：自1999年起截至2005年12月31日止，按该公司转让房地产的全部价款及有关的经济收益总额已达16亿元以上、土地增值额占扣除项目的62%、销售利润率为38%计算分析，其所偷逃的土地增值税总额高达1.936亿元以上。在所得税上：该公司几乎一直仅按10%的销售利润率预征企业所得税，没有依法及时按规定清缴实际应纳企业所得税。仅2000一年，其所偷逃的企业所得税总额即高达998万元。截至2005年12月31日止，按该公司转让房地产的全部价款及有关的经济收益总额已达16亿元以上、实际销售利润率不低于38%计算分析，其所偷逃的企业所得税总额高达1.344亿元以上。

做了多年的房地产律师，这是李劲松第一次碰到如此大金额的涉嫌偷漏税的案件。“那么多普通工薪阶层，包括民工，都在老老实实交税，为什么这么个暴利公司就要逃税？不公平！我尤其讨厌他们损害公众利益，又仗势欺人。”这是李劲松对自己举报原因的说法。

谁在偷税

因为房子价格飞涨，房地产行业被公众认为是暴利行业，但这个行业的纳税情况却让人大跌眼镜。2005年9月，“中国纳税百强排行榜”第五次放榜，石油、烟草、钢铁等国家骨干产业的公司纷纷上榜，占据了大片席位。而国家新的支柱产业被誉为暴利行业之首的房地产业却连300强都没进去。同时，关于房地产公司偷漏税的行为不断被曝光：据广州市地税部门公布的最新数据显示，2005年，广州有160多家房地产企业存在税收违法问题，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年到2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。一个公认为造就富人最多的暴利行业，成了税收违法行为的“重灾区”。

“确实如此。”李劲松因为工作的关系，接触到一些房地产内幕，“很多公司都在或多或少地少交税额。”

不愿透露姓名的王律师主要业务是房地产非诉讼业务，他也早就注意到自己的多个客户在有意规避纳税问题，他甚至也无奈地参与其中，指教自己的客户去钻一些法律上的漏洞。“偷税、漏税目前是这个行业普遍的游戏规则，我不服气，岂不等于自断口粮？”

记者想采访曾在某房地产公司做过会计的张小姐，她欲言又止，考虑再三，还是说：“算了吧，我已经离开很久了，有些事情不记得了。”

业内人士对“纳税侏儒”的原因各有说法。

SOHO中国董事长潘石屹解释：“房地产公司没有进入纳税300强，首先是由房地产行业分散造成的。如北京注册的房地产公司就有4000多家，全国有47000多家。不像石油、钢铁这些企业全国也没有多少家。如果北京房地产公司，每家平均交500万元的税，合计起来就有200亿元，也快赶上'大庆油田'了。其次，纳税的统计是按公司而不是'集团'计算其纳税额，许多房地产公司都是由很多项目公司组成的。第三，就是每个地方的税收标准都不一样，有些地方有许多的优惠政策，也影响了给国家的纳税。当然，也不排除有个别房地产公司拖欠税款，甚至偷税漏税，但这样的房地产公司一定是个别的，而不是房地产全行业的普遍现象。”

华远集团董事长任志强则称，房地产行业不但不少纳税，并且常常是与其他企业不同的预先纳税。是税制造成房地产业无法名列前茅，如税收体制造成的强制性分散等。所以不存在偷税、漏税问题。

“有这些方面的原因。”李律师听记者转达了这些“业内人士”的说法后点点头，但他接着表示“他们在狡辩”，“这些原因只是很微小的部分，说穿了还是少交了税”。

谁让偷税行为当道

李劲松是个态度温和的人，可说的话却让记者吓了一跳：“少交税的主要原因，我认为是监管不严造成了偷漏税行为。而这个监管是与地方的态度密切相关的。”

“你看我举报的这个企业，估计其实际销售利润率在38%以上，实际应该更高，可税务机关给他们设定的利润率仅有10%.作为企业，开发商当然力求利益的最大化，这么大的'漏洞'，为什么不钻呢？”

税务局干部出身的李劲松很清楚税务机关的苦衷：“每年上面都会下达任务，为了不增加自己的负担，一般基层税务部门都满足于完成任务就停住了，因为越多的超额就意味着来年更多的任务量。还有需要配合当地政府的政策决策，如果当地希望大力发展房地产行业，税务上当然要网开一面，设定比较低的基数。”

有关税务官员也曾在公开场合承认，由于房地产产品是非标准化产品，其价格和利润难以准确衡量且变动非常迅速，但税收上面却只规定了一个比较低的固定征收比例，这给他们的操作带来难题，所以尽管知道这个征收比例要远远低于房地产业的利润率但没有办法。

李劲松对这个解释并不满意，他说：“这些政策是税务机关自己把握，不会去告诉纳税人，所以尽管设了固定征收的基数，但同时也会说明，如果超过这个的数字也一定要纳税的，而且税法明确规定'主动纳税是每个公民应尽的义务'，所以不管是什么原因，责任绝对在偷税、漏税人自己。”

房地产行业的纳税体系有三大块：营业税、土地增值税、企业所得税。因为卖出多少房子、房价是固定不变的，加上还有买房人的第三方的监督，做不了假，所以营业税不会有问题。开发商能做手脚和经常做手脚的就是土地增值税和所得税。

李劲松以他举报的开发商为例，介绍了这个行业偷税、漏税经常采用的手段：在预售楼盘时故意延迟缴纳税款、不按合同约定时间确认收入、向住户收取的价外费用或代收费用在会计上不计或少计收入；以各种理由拖延缴纳企业所得税；在年度内随意调整税款申报数额，少报税款逃避纳税；将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上；不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；将部分收入核算混入其他往来账户；通过虚开、多开发票、以外地不实发票及假发票虚列成本、利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本、虚加工作量减少或转移利润；在成本费用列支上做手脚；不按期结算项目成本、在进行成本核算时，不分项目设立成本明细、造成项目成本的混乱、影响当期完工项目成本的真实性。

其他房地产内部人士还透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。房地产企业，尤其不是上市公司的企业，财务报表的可操作性很强，假设这个企业有30个点的利润，这个企业可以根据本身的需要将它做成利润，也可以做成成本。比如广东的一家大型房地产公司，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本不值钱，不过是个道具而已。

就目前来看，土地还仍然是房屋建设的最大成本，在土地未实行招拍挂之前，很多房产商都囤积了大量土地，目前很多开发的楼盘用的都是以前低价协议转让的土地，而并不是被热炒的拍买而来的土地。因此，开发商就利用土地概念炒作、配套建设支出大以及前期税费繁杂等手段变相夸大成本，造成其微利甚至是赔本的假象，自然也就逃脱了依据利润额征收的诸多税种。

在采访中，法律界的几位人士都表示，税法本身是没有问题的，尽管需要更详细的、更条例化的司法解释，但主要问题还是需要税务部门严把执法关，这样即使不法开发商采用再多的手段也会有所顾忌，把国家流失的税款损失降到最低。

“堵住这个漏洞当然不会使房价更高，因为房价的高低是市场变化决定的，不是开发商一厢情愿的事情。而利用这个方法与不法开发商做斗争，对业主在与开发商的纠纷中取胜更是有力的武器。”李劲松最后的一句话，让记者突然醒悟到他的律师本色。