业委会与业主何以频频对簿公堂思维导图

业主拒付维修费用

“当家”起诉获支持

爱建大厦是沪南地区较为成熟的住宅小区。2007年4月，小区第二届业主委员会经换届选举产生后，很想有一番作为。同年6月，经征询业主意见、召开业主大会、公告等相关程序，决定对小区内两幢大楼外墙进行维修，以解决存在的安全隐患等问题。根据业主大会的决议，维修资金中业主自筹部分的缴纳标准为每户每平方米建筑面积60元，业主应于3个月内缴纳。然而决议公告后，小区内朱女士等3户业主不愿意缴纳维修费用，以致维修竣工两年了，施工费用还不能进行正常结算。业委会经多次催讨无果，遂提起诉讼，请求法院判令3户业主缴纳各自应承担的维修费用。

庭审中3名被告业主辩称，被告不是不肯支付维修费，而是对应支付多少维修费有疑问。被告要求业委会提供有关的具体收费标准依据，作为业主有权要求了解具体的内容，有知情权，但原告一直没有提供。原告爱建业委会则表示，对小区大楼外墙进行大修，是广大业主的意愿，通过的程序合法。现在提起诉讼，也是经业主代表大会授权。一俟维修施工结算完毕，将会公布相关账目情况。

法院认为，本案中，小区大楼外墙维修经业主大会通过，对小区全体业主均具有了约束力。对于维修费的争议，原告的主张具有事实及法律依据，应当予以支持。

“管家”牵手开发商

业主维权打赢官司

漕华公司是沪上知名的华尔兹花园的开发商，俞先生等则是入住华尔兹花园十多年的业主。2009年9月12日，作为甲方的漕华公司与作为乙方的华尔兹花园业委会签署了《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份。《协议书》载明：甲方同意将其拥有的小区综合楼第7层产权无偿赠予全体业主，所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠予。甲方拥有的1至6层物业，经合法手续转移给第三方，必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确：上述第7层房屋用途登记为物业服务用房，乙方知晓该房屋存在租赁合同。《谅解备忘录》补充说明：华尔兹花园开发销售时，该综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的，包括停车位也是进行整体规划的，双方明确各自的地面停车位使用范围。

《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》一公布，小区业主顿时哗然。受其他业主之托，俞先生率先提起诉讼，将漕华公司与华尔兹花园业委会列为共同被告，请求法院撤销两被告所达成的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。

作为原告，俞先生的理由是，华尔兹综合楼所占土地的性质为小区配套公建用地。根据规定，作为小区公建设施的产权应当归华尔兹花园全体业主共有。开发商与小区业委会签订的《协议书》、《产权交接备忘录》、《谅解备忘录》，不仅涉及到该房屋的产权确认、产权处置等事宜，还涉及到小区侧门及岗亭的规划设置以及车位的分配等事宜，均属于涉及业主共同利益的重大事项，应由业主共同决定和经业主大会讨论表决，而业主大会从未将上述权利授予业主委员会行使。华尔兹花园业委会作为业主大会的执行机构，未能依法履行其职责，在未经业主大会讨论和决定的情况下，擅自决定与漕华公司签订这3份文件，违反了有关法律，侵害了全体业主的利益。

法院认为，依据相关规定，原告作为业主，对小区的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。华尔兹花园小区《业主大会议事规则》规定，涉及物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、决定业主共同利益的重大事项等属于业主大会的议事内容。华尔兹花园业委会与漕华公司签订的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》，均涉及小区共同和共有管理权利部分的事项，然而两被告没有证据证明在签约前，提请业主大会进行过讨论和表决，剥夺了业主的知情权和表决权，程序上存在严重瑕疵，侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益。漕华公司内部股权变更事宜不能对抗第三方。华尔兹花园业委会经合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。依照物权法的相关规定，判决撤销漕华公司与华尔兹花园业委会签订的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。

只因心内存不满

迁怒“管家”易人

邱先生2001年就购买了一套位于襄阳南路的金环大厦房产，是一名老资格的业主。2010年4月，现任业委会启动物业管理换聘程序，原来的物业公司落聘，新选聘了一家物业管理公司。邱先生等一些业主对业委会的做法并不认同，于是由邱先生出面，将金环大厦业委会告上法庭，请求法院撤销金环大厦业委会作出的选聘新物业管理公司的业主大会决议。

庭审中，邱先生诉称，金环大厦此前是由一家港资公司提供物业管理服务。小区业委会换届后，现任业委会将原物业公司赶走，在未经召开业主大会的情况下，擅自找其他物业公司承包小区的物业管理。原告提出异议后，才于2010年4月下旬看到一份选聘新的物业管理公司的业主大会公告。这份公告落款日期为2010年4月16日，此前并没有看到召开业主大会选聘物业公司的公告，也未收到表决票。被告的行为违反法律规定，严重侵害了原告权益。

经查，为选聘新的物业服务公司事宜，被告于2010年4月初向业主发放表决票时载明：请业主在2010年4月16日前将表决票投至投票箱内，逾期未投视为同意。金环大厦共有在册业主82户，被告共计发放表决票73张，回收68张，其中同意票为67张。被告遂于2010年4月16日张贴公告，告知表决结果。

法院认为，根据相关法律规定，业主对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明。本案中，原告未能提供确实而充分的证据证明上述决议对其合法权益造成了何种实质性的侵害。因此，原告的主张缺乏事实依据。根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此，被告虽未以集体讨论的形式召开业主大会会议，但已通过向业主发放表决票的方式征求意见，其程序符合相关规定，并无不当。即便业主大会、业主委员会作出的决定违反了法律、法规，也应由物业所在地的相关行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，而并非直接由业主来主张或行使撤销权。据此，依照民法通则、《物业管理条例》的相关规定，判决驳回原告的诉讼请求。