让更多“夹心层”圆购房梦——从北京推出自住型商品住房看房地产思维导图

２０１３年岁末，北京首个自住型商品住房项目——恒大“御景湾”启动申购登记，受到追捧。按照计划，北京２０１３年、２０１４年自住型商品住房供应规模要达７万套。

“比周边房价低３０％”是这些住房的共同特点，这让那些向上买不起商品房、向下无资格享受保障房的楼市“夹心层”看到了希望。

“夹心层”对应房源稀缺

“夹心层”对房价十分敏感，根源在于市场上与这个群体对应的房源稀缺。用收入与房价比来衡量，“夹心层”面对的购房压力巨大。

在一家央企工作的王女士２０１３年５月通过摇号，选到房山区长阳地区的一套限价商品房。“每平方米８２００元，总价不到７０万元。”她告诉记者，“贷款３０万元，每月大约还款１５００元。以目前４０００元左右的月收入水平，日常开销还是能保障的。”

与她相比较，在一家私营企业工作近４年的“夹心层”朱先生难言轻松。同样是在长阳地区，朱先生２０１３年购买了一套普通商品房，当时的单价为每平方米１８０００元，除家里凑了首付款外，每个月要还款７０００多元。他无奈地说：“比起身边购买保障房的家庭，我的实际收入实际要‘低’得多。”

数据显示，２０１３年，北京市公开配售的经济适用房均价为每平方米６０００元左右，限价商品房均价为每平方米不到８０００元。而剔除保障房后，北京新建商品住宅均价为每平方米２３６１６元。“保障房”与“纯商品房”之间缺乏“中间价位”，落差很大，让“夹心层”深感不公平。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“‘夹心层’中的年轻人正逐渐成为社会中坚力量，政府需考虑逐步解决他们的住房难题。”

“中间价位”从土地向房源传导

北京市住建委副主任王荣武说：“由于过去的调控思路是以限制需求为主，在供给端考虑较少，因此市场上缺乏与‘夹心层’收入水平相称的房源。自住型商品住房政策就是针对‘夹心层’需求出台的。”

２０１３年１０月底，北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确要开发“价格低于周边市场３０％、面积以９０平方米以下为主”的自住型商品住房。据此，北京市国土部门在土地出让阶段采取“限房价、竞地价”或者“限地价、竞自住型商品住房面积”的方式，先期适度减少政府土地收益，推出了一批“中间价位”地块。北京市国土局副局长张维介绍，２０１３年北京完成了超过２万套自住型商品住宅供地规模，２０１４年计划推出５万套，面积占２０１４年计划供应商品住宅用地的一半。

据了解，恒大“御景湾”售价限定为每平方米２．２万元，而周边房价水平为每平方米３万元左右。项目受到了“夹心层”热捧，目前网上购房初步登记的家庭共１４．８万户。“首个项目竞争激烈，这次申请成功的可能性不会太大。”参与了“御景湾”网上申购登记的张女士说，“但２０１４年还将推出５万套自住型商品住房，以后希望会越来越大。”

记者了解到，受自住型商品住房预期影响，有些购房者开始观望。同时，岁末年初的北京楼市也出现变化，据链家地产市场研究部统计，二手房市场新增房源量和新增客源量都出现下降。

“‘夹心层’对市场的观望主要源于商品房价格增速高于收入增长。”北京房地产业协会副会长陈志说，推出自住型商品住房有助于疏导预期，对稳定市场意义重大。

政府企业齐心“让利”

“御景湾”建筑面积约为２０万平方米。由于限定售价远低于周边房价，据测算政府及开发企业将少获至少１６亿元的收益，如果算上配建公租房面积，让利更多。

根据政策，北京市国土局和北京市住建委将２０１３年供应的自住型商品住房销售限价全部控制在每平方米２．２万元以下，单套总价控制在２００万元以内，对于稳定当前北京房地产市场预期作用显著。

虽然利润有限，但新政策还是得到了开发企业的积极响应。记者从北京市国土部门了解到，截至２０１３年底，北京已成交２２宗自住型商品住房地块，建筑面积约为２２７万平方米，拿地企业包括恒大、富力、中铁建、首开、住总、金隅等。

分析人士指出，从土地供应到房源入市，如果想让“中间价位”真正落地，还需政策持续跟进。一些开发企业的高管建议，对于自住型商品住房项目，政府可考虑缩短对开发企业的审批周期，精简流程，这也算是对企业的一种鼓励、补偿。同时，有关部门要在保证工程质量的前提下，给予开发企业贷款、销售等方面的政策倾斜，以平衡房企的“损益”。（新华社记者 崔军强、孔祥鑫、朱东阳）