稳妥渐进推进小产权房合法合规思维导图

朱迅垚

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。小产权房转正的风声随之再起。而日前，住建部科学技术委员会常务副主任李秉仁表示，目前还未听过国家有要解禁小产权房的说法。

关于小产权房的问题已经讨论过多次，其核心问题并不在小产权房本身，而在于如果允许小产权房转正就意味着农村宅基地和农村建设用地可以直接入市交易，而这对现行土地制度构成了挑战，同样，也对现行土地法构成了挑战。按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。

三中全会的《决定》并未具体提及小产权房该如何处置，在农村土地这块，仅仅提到“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。而关于农民宅基地这块，《决定》提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。《决定》虽然强调要赋予农民更多财产权利，但即使在宅基地改革的措辞上也相对慎重，更不用说小产权房了。

对于小产权房问题,今年10月由国务院发展研究中心发布的一份报告有一定的参考意义。报告认为，对于事实上大量存在的小产权房，可以按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，以解决这一困扰很久的难题。对于事实上广泛存在的小产权房，全部一拆了之是不可能的，但是不拆又违法，这样的局面不可能长久存在，必然要找到解决办法。

在我看来，应当稳妥渐进推进小产权房合法合规，但是，并不是简单修改法律，让小产权房直接转正这么简单。小产权房涉及到土地用途管制问题。前面说了，之所以不敢放开小产权房，就是因为牵涉到我们的用地制度，而我国的土地是实行用途管制的，有一个18亿亩的红线。因此，首先要建立有效的土地用途管制体系，把该保护好的农田保护好，其余的交给市场，这也符合三中全会的《决定》精神，让市场起“决定性作用”。但前提是规划过硬，那么在基本农田之外的农村宅基地和建设用地上建设的小产权房才是合法的。如果有了有效的土地规划制度，那么对符合规划的小产权房，就可以按一定程序将其合法化。比如，补缴一定数量的土地出让收入，或者交纳一定的税费，这就可以转正了。对于不符合规划的，违法转移土地用途、乱占基本农田建造的房屋，如果占地面积不大，该拆除就拆除。

关于小产权房如何合法化以及如何通过技术手段将其合法化可以继续讨论，但总体应该朝此方向发展，否则问题永远摆在那里解决不了，也造成很多社会问题。按照三中全会《决定》的精神，打破城乡二元结构是大方向，小产权房既然是城乡二元产生的问题，长期看必然要解决。无论转正何时实现，转正大趋势恐怕改变不了。