信贷政策远未对投资客形成杀伤力思维导图

焦卫江：我作为银行方代表，我谈一下自从调控以来银行信贷政策的配套措施，自从4月国家出来了号召史上最牛的、最严厉的房地产信贷政策以来，从银监会统计的数据来看，4月份个人住房投资贷款下降了40%，跟去年同期比。还有一个，现在大家都知道，网上也热议的认房又认贷，目前北京市场上所有的银行，包括国有银行、股份制银行都在执行认房又认贷的严格信贷政策，严格把投机性的客户拦在信贷政策外，这是我们要严格执行，北京市政府和国土资源部联合发文的信贷政策。包括外地的还有第三套标准，都是在严格执行当中。银行按揭配置是很多客户购房的前提条件，这一款信贷一缩紧，市场上的投资比例量等都下降很多。

不光浦发银行，所有银行都要严格执行国家以及北京市政府严格的房地产现代政策，不鼓励也不放松政策执行的力度。我就简单介绍这些。

通州房价1万5左右比较适合 信贷力度远远无法投资客杀伤力

主持人：焦总从银行的信贷，包括房贷这方面有最一手的资料，相应这个资料是最详实最可靠的，焦总私下也谈到三月一个项目上报的价格，到四月翻了一倍，现在五六七月是不是有下调的趋势?请焦总谈一下。

焦卫江：确实在三月份的时候，以通州为例，通州区也就是1万3到1万5的水平，我们行年初的时候也受理过很多通州区域的房产，当时我们看价格比都没有问题，符合当地市场，但是仅过了两个月，再上报项目时，相同的项目，同一区域的项目，既然报到2万5，这一块是很可怕的，房价涨大家可以理解，但是都希望有个过程，平稳上涨，不能立竿见影的上涨。仅仅两个月过去，房价翻一番，这泡沫确实存在很大，有点类似海南的房地产，中国只有海南房地产出现这种情况，没有想到这种情况出现在了通州。

现在反过来看，到七月份，政策调控了一段时间之后，通州房价虽然降了，但是有没有降到刚才林总说的30%?我个人认为应该还得再降一下，因为它涨的很快，通州我认为在1万5左右是比较适合的。还有一个是国家信贷政策，包括房地产政策的精准打击力度不够，这点确实是。在我们银行来看，信贷政策的打击力度远远无法达到对投资客和投机客的形成的杀伤力，基本上是属于全部打击，不分任何人全部打击。

举个简单的例子，我们认房又认贷，往往很多改善性需求的客户也给打掉了，认房又认贷，我们经常碰到的客户是什么?原来有个贷款买过一套房，但是我们查建委的房产信息时，发现这个客户根本没有房产信息，你说认房他没有房子，我可以再给他贷款享受首套贷款政策，但是现在不行了，必须执行二套政策，这点很伤害广大人民群众的。我能理解很多客户的心情，我在审批的时候，有的客户到我们行都哭啊，但是我只能表示理解，这政策执行起来，目前为止丝毫不能松动，我们要严格执行这个政策。虽然我只能表示同情心，但是还是得安抚一下受伤害者的心情，不能投资、投机都这样，但是广大的中产阶级、老百姓还是需要银行贷款支持来购房。所以这一块伤害的都是普通老百姓，有钱的人伤害不到他们。

林总说了，为什么投资投机客很多，包括我知道保利公馆，开盘一天800多套出去了，为什么在市场政策这么严厉情况下还这么多人买房，特点有大额现金，扛着一麻袋钱来买房，这必须得拿出新的武器来打击这种投机客。现在整团的投机行为目前市场上不多见，但是不敢保证没有，我们往往打击的是整团的投机行为，一个项目，过多的同一地方人购房，信贷政策把关的尺度会更严谨。

主持人：周小姐，刚刚私下聊时你提到一个词，上半年更多是调控情绪，未必是调控政策，包括最近银监会传闻，说要给商业银行下达房价下降60%，按照60%的比例来制订房贷措施，这也引发了整个资本市场的波动，焦总，浦发银行有没有这样的计划?

焦卫江：这个传闻我真是没有听说过，在这之前我们也没有接到过这样的通知，四五月我们曾经搞过压力测试，所有银行都对自己的贷款进行了压力测试，看看房价下跌的承受能力能承受多少，这媒体都对社会宣布了，基本上银行在房价下跌30%以后，银行不良率都能控制在一个基础上。现在银行的不良率，尤其是个人消费住房贷款不良率，经过这些年来看很低很低了。在05年那时候北京的房价还是二环才8、9千元左右，当时银行不良率很高，但是经过这几年的北京房价直线上升，翻了五倍不止，银行不良率下降很快，体现出什么规律呢?房价升的越快，涨的越高，银行不良率越低这样的规律。 现在我们浦发银行的不良率已经降到0.3%，据我了解，北京工商银行这么大量的存量贷款上，不良率从2%已经降到1.2%，从房价上涨都产生了收益，房价翻了五倍，他们还会不还贷款吗，这不亏死了。尤其是05年以前购房人的财富积累到现在来看，他原来投资的房产，升值的效率对他们家庭来说都带来很大的财富增值。现在变向的说，房地产在四环内开盘的可能性都没有了，现在四环内的房价可以代表北京中心区的房价。中心区域北京房价下降的可能性相对来说基本上很小，或者说可以忽略不计，四环内的发展来看，基本没有降价空间，或者可以说降价空间很小。另外还有升值的潜力，像南部区域，北京市政府要大力开发丰台区，包括城铁建设，都会带动中心区域房价的保值。

但是你说的这个问题我确实没有听说过，我也无法解答这个问题。但是这个可能性基本不可能，说房价下降60%，这种可能性基本不在。我代表银行表个态，房价下降六成的时候，那就是金融危机来了，不是任何一个机构和个人能够承担得了了。这个言论我个人认为听的有点可怕，消息来源确实不太看好。