新政迭出，困窘楼市能否回暖？房地产市场扫描思维导图

苏州："第二套房"松动，需求释放仍谨慎

苏州房地产市场低迷已达1年之久。10月20日，该市出台22条政策，其中显露出对"第二套房"的松动。

苏州地产研究人士陈洁解读说，政策界定了购买"第二套住房"的对象，即对一户家庭中年满 18 周岁子女购买第二套住房，其贷款可比照首套住房贷款政策执行。目前当地已有银行借势推出"接力贷"，即以父母的名义贷，由年满18岁以上的子女来还。

"第二套房"的松动，还表现在"购买90平方米以内（含）商品住房首付比例由30%降低至20%"，政策也恢复了二套住房公积金贷款，这些都带有促进中小投资者入市的意味。

不过，从当地的成交看，仍然冷清。整个10月，苏州举办了三场房地产交易大会，但整体成交情况都不容乐观。10月苏州住宅成交虽然较上月略有上涨，但同比下降幅度却很大。

宿迁：最高补贴7%，高层住宅消费升温

在各地出台的"暖市"新政中，宿迁的政策尤其引人注目：出台的10条新规，几乎均以"高层建筑"为突破点，这在目前所有与"暖市"相关的地方政策中独一无二。针对购房的财政补贴，划定在0.5%-7%的补贴区间内，但若购买16层（含16层）以上高层住宅楼，单套面积90平方米以下住房，地方财政将给予房款总额7%的补贴。

政府鼓励高层建筑发展的政策，吸引了当地众多开发商的高度关注。宿迁市规划局有关负责人告诉记者，该市近几年共规划了280多幢高层，但大多数开发商都是先建多层，等等观望后再建高层。现在建高层的成本几乎和多层差不多，关键是有人买，因此开发单位开发高层的信心足了。

统计表明，11月1日新政实施当天，宿迁市区商品房成交达到33套，是今年7月以来成交量最大的一天，其中，高层住宅销售了15套。11月2日，市区商品房成交36套，又创交易量新高，其中高层住宅为17套--高层住宅热销于多层住宅，这在过去难得一见。

扬州：实际效果有限，政府酝酿新举

扬州市早在9月15日便出台了《促进房地产业健康稳定发展的实施意见》，明确购房多项利好政策，比如首套住房贷款利率优惠15%、二套住房贷款区别情况受惠、购房契税"剔除"阁楼面积，等等。10月27日，扬州又进一步出台"五项措施"，为房地产业加温。

新政对市场的心理影响毋庸置疑，但实际效果也显得非常有限。当地媒体同行告诉记者，"10月18日-20日，扬州举办秋季房地产交易大会，3天时间合同备案成交了240多套住宅。不过，随后成交又现下滑。近期交易的主基调仍是不温不火。"

扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌说，这两年，扬州住宅开发量占到房地产开发总量的85%左右，其中绝大部分是定位于中高端档次的住宅产品。"去年扬州住宅价格暴涨了30%，暴涨后的调整是必然的，也符合市场规律。不过目前扬州开发商大部分还是'暗降'，大面积的降价行为尚未出现，开发商还在'挺'，在这种情况下，仅有政策利好，购房人仍不买账。"

南京：迎来些许转机，普遍回暖仍待时日

认购107套、成交217套--11月4日，南京楼市交易量创下近期新高。伴随一系列新政的出台，当地楼市已显露转机。不过，由于市场整体仍供大于求，冲淡了政策利好，"观望"仍是主旋律。

来自网上房地产的统计，10月份南京共认购商品房住宅4187套、成交2446套，相比9月份，成交量多出309套，增幅达到15％；认购量回升792套，增幅达23％。从总体行情看，新政后，无论是买家需求还是人气都出现了回升，但具体到市场面，成交主要还是集中在江宁、江北，普遍回暖态势并未出现。

政策刺激加之年关将近，推动南京开发商近期推盘速度明显加快。仅10月底到11月初，该市就有近30家楼盘推出房源。由于新政对90平方米以下中小户型住宅有所倾斜，因此大批推出的房源也以中小户型为主。

相对于开发商的心急，购房人则从容得多。多家楼盘的营销经理都表示，最近来看房的人多了，但都以询价为主，而且大多对特价房感兴趣，要想成交一套房子仍然很难。

观察：各方博弈心态，影响新政显效

"现在的政策才刚开始调头，老百姓还有期待：会不会还有新的政策出来？房价会不会再往下走？正是这种预期，加剧了观望气氛。"许世斌表示。他说，中央新政鼓励90平方米以下首次购房，但这部分消费群体购买能力并不强，企望他们的消费力就此爆发并不现实。

许世斌认为，暖市新政出台后，各方博弈心态都有所表现。"农行和光大银行率先探路出台细则，却先后被撤回，这样颇富戏剧性的现象，正说明了当前银行的复杂心态。"银行人士向记者坦言，这次金融政策松动设定了银行的贷款条件和范围，在存贷利率差相当大的情况下，若策略设定不当，就会造成"吃不了兜着走"的被动局面。所以，大多数银行不敢贸然出手，还在观望兄弟银行的应对措施，以确保在这一场新的客户争夺战中立于不败之地。

陈洁说，从8月开始，苏州开发商降价意愿明显，其后更加大了优惠力度，但是这样的降价常常是短期促销，从总体均价看，今年10月的房价与去年10月基本无异，仍表现出坚挺的一面。这也可视为买卖双方的暗中相持。

许世斌表示，按照这些年国民经济运转的规律来看，楼市至少还有两年的调整期。"从GDP增长的惯性推测，明年、后年才是房地产市场最难熬的时候，现在只不过刚刚开始。"