重税难撼上海别墅市场思维导图

日前，国家税务总局、财政部、国土资源部联合发出通知，要求各级国土资源管理部门再度加强土地税收管理，鉴于此，上海有关部门会不会进一步出台新的税收政策呢?业界普遍的观点是，上海房地产市场已经禁不起新的税收重拳的打击。

别墅市场波澜不惊?

在很多交易者并不知情的情况下，6月1日，上海在全国率先在别墅市场开征土地增值税。虽然开征时间与营业税政策同步，但不同的是，土地增值税的征收没有公开的消息，而是仅在各区房地产交易中心张贴了征税通知。

记者向各区税务部门咨询时获悉，这次征收土地增值税的“花园洋房”和“花园住宅”仅指独立别墅，联体别墅、叠加别墅并不包含在其中。居住满5年以上的，无须征收土地增值税;3年至5年之间的，减半征收;3年以内的，则全额征收。

针对“非普通住房”开征的全额、差价营业税以及将契税翻番的税收新政，已经让整个上海房地产市场骤然降温。而相对于土地增值税30%~60%的高税率来看，营业税政策的影响似乎显得有些微不足道。

“自从征收土地增值税以来，市场受到了冲击，二手别墅的成交量萎缩。”信义房产别墅豪宅专员部的徐先生语气显得有些失落。

与信义房产徐先生的看法不同，前沿控股集团旗下的史丹福老洋房租售中心的蒋小姐表示，从近期表现来看，史丹福老洋房租售中心的业务并没有受到多大的负面影响。

独立别墅的开发商们面对记者的提问，也几乎异口同声，认为独立别墅是以高端自住需求为主，开征土地增值税对市场的整体影响并不大。

一位在松江九亭开发纯独栋别墅楼盘的沪上地产商对于土地增值税开征一事显得淡然，他认为其影响极其有限，因为上海别墅市场的规模并不算大，而

且“扩容”可能很小。在这位地产商看来，别墅投资者大都是长线。至少短期内，加税对别墅买卖影响不大。他分析认为，别墅本身短期炒卖的现象不多，政府并不是想借此调控别墅市场，但这对以后的别墅开发可能会有影响——因为开发商动用土地储备建造独栋别墅，一定更加谨慎，这本身间接调控了土地市场。

调控下一张牌

既然征收土地增值税对独立别墅市场“影响有限”，那么，土地增值税是否会将征收范围拓展至“非普通住房”?上海有关部门还会不会出台新的税政，对二手房交易征收个人所得税呢?有关出台税收新政策的传言目前在上海的房地产市场颇为流行。

“将土地增值税延伸到其他高端市场的可能性暂时没有。上海已经到了楼市起伏的临界点，已经禁不起税政重拳。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟说。

而目前争议最大的税收政策，是二手房交易“恢复征收20%的个人所得税”。上海市政府新闻发言人在日前的例行发布中的不明确回答，似乎在给上海市有关部门以更多的回旋余地。记者咨询了上海多个区的房地产交易中心和税务部门，得到的答复均为“暂时没有接到相关通知”。

“上海现在一手房的成交量下跌60%~70%，说明正常的需求也被抑制了。如果在这个敏感时期再推个税，一定会使百姓的信心受损。”上海财经大学房地产研究中心主任印?华不无担忧地说。

美联企业传讯部经理宋磊向记者表示，一旦强制征收房产交易个税，将对高端投资型物业带来最直接的影响。“这对于二手房市场来说，将无疑又是一次致命打击。部分区域刚刚出现成交量上升等回暖迹象，而个税的严征将会给刚刚经过自行调整的市场雪上加霜。”

曾专门研究房地产税改革课题的上海财经大学胡怡建教授认为，目前已出台的政策，尤其是全额征收营业税的政策，投资需求行将被抑制，也就从根本上控制了房价过快上涨的动力。“这个政策已经足够近阶段市场消化了。政府需要对楼市狂热的上涨势头进行冷却，但如果下跌幅度大大超出，似乎又有违政府控制房地产市场的本意。”

“政策是一种选择，不是必然。但个税仍是捏在地方政府手里的一张‘调控牌’。当市场形势需要政府出牌的时候，它依然会及时、有力地出台。”胡怡建说。

政府的税收政策还是比较温和的，税收调控的“杠杆”还有很大的作用余地，一旦房价走势出现反弹，后续的税收政策有可能在下半年跟进。这是记者采访的多位房地产专家达成的共识。