房屋承租人优先购买权相关法律问题探析思维导图

【评析】

以该案为代表的关于房屋承租人优先购买权（又称先买权）的案例，在理论实践中提出以下几个问题：

对于房屋承租人先买权的法律性质，理论上主要有期待权说、形成权或附条件形成权说、请求权或债权说和物权说四种不同的观点。

笔者认为，就房屋承租人先买权的本质而言，其应当是一种请求权或债权。因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。而房屋承租人的先买权，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖房产时，承租人才能实际行使；在出租人未将房产出卖的情况下，承租人的先买权只能处于期待权状态，不能真正实现。同时，出租人在出卖房产时，如果有第三人参与购买，承租人的先买权就不是一种期待权，而是一种既得权；如果没有第三人参与竞买，承租人的购买只是一种普通意义上的购买，无所谓优先之说。因此，承租人的先买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。而期待权说的观点，并不能真正回答先买权的性质问题。

而形成权说的观点实际上给出租人强加了一种就房屋买卖合同的内容必须承诺的义务，近乎强制缔约，因而也是不妥当的。因为形成权是指权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。我国法律并没有赋予房屋承租人一方仅凭自己的单方意志就可以与出租人形成房屋买卖关系的权利，也即承租人并不能单方使房屋买卖合同发生变动，其先买权只是一种以承租房屋为基础的附从性权利。同时，附条件属于法律行为附款，不能作为权利附款。即使权利应附条件，但依据民法理论，条件仅为约定的不确定事实，而不是法定事由。而房屋承租人的先买权属于法定事由，不能作为条件，不具备此条件，先买权尚不存在，根本不发生因此条件为停止条件而行使先买权的问题。所以，附条件形成权说的观点也有不当之处。

由上述房屋承租人先买权是一种附从性权利、不确定权利或机会权利的事实可以看出，先买权也不符合物权说的观点。因为物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。而房屋承租人对出租人房产享有的占有、使用权利并没有实质意义，即物权意义上的支配力。因此，物权说的观点也不能成立。相反，房屋承租人的先买权实质上应为一种附强制缔约义务的请求权或债权。因为请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，而房屋承租人请求出租人与之缔约的权利不仅是一种请求“取得权利的权利”，还在于该种权利是附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，且又是合同法对出租人所规定和附加的强制性义务。因此，从这个意义上说，附强制缔约义务的请求权或债权说的观点更符合立法创设先买权的旨意和房屋承租人先买权的本质特征。